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| 令和 6年 5月24日(金):初稿 |
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○「借家権価格2/3相当額立退料支払と引換に建物明渡を認めた地裁判決紹介」、「借家権価格1/2相当額立退料支払と引換に建物明渡を認めた地裁判決紹介」の２つの裁判例で、解約の正当事由補完のための財産給付いわゆる立退料について、借家権価格を基礎として判断していました。 ○この借家権価格は、通常、裁判所が公平な立場の不動産鑑定士に鑑定を命じて、その鑑定の結果得られる数値です。この借家権価格については、みずほ中央法律事務所ＨＰの「【借家権価格の性質や位置づけと算定方法（借家権割合の相場）】」や、弁護士法人ベンチャーサポート法律事務所ＨＰの「借家権価格とは？計算方法や立ち退き料を算出する方法について」というページに詳しく解説されています。 ○それらによると、借地権と違って、借家権は売却するということが通常なく、譲渡性や流通性がないというのが，借家権の大きな特徴で、何を借家権価格とするのかということがはっきりしないので、借家権価格を計算する明確な根拠はなく、立退料算定のためのベースとなる金額と位置付けられているとのことです。 ○借地権価格は、不動産鑑定評価基準に規定として定められていますが、借家権価格は、借地権価格を参考にして、控除法、割合法、賃料差額還元法の３つが定められています。以下、概要です。 控除法 控除法による価格＝更地価格または建付地価格－底地価格 ※建付地とは、建物が建築されている敷地で、建物と敷地が同一所有者の所有物である宅地 ※底地とは、借地権が設定されている土地の所有権 割合法 借家権価格＝更地価格 × 借地権割合 × 借家権割合 建物自体の価値がありこれを考慮する場合は 建物自体の価値＝建物の評価額 × 借家権割合 ※建物価値ゼロの場合使えない 賃料差額還元法 賃料差額還元法による価格＝賃料差額のうち取引対象となる部分 ÷ 還元利回り ※賃料差額とは、正常実質賃料－実際支払賃料 ※正常実質賃料とは、再度賃貸借契約を締結すると仮定した場合に支払うであろう適正賃料 ※実際支払賃料とは、実際に払っている賃料 ○現在では，建物賃貸借における明渡料の算定で，借家権価格が使われることがよくありますが、理論的な根拠があるものではなく、あくまでも参考として使えるという位置づけにすぎないとのことです。 以上：940文字
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