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| 令和 6年 5月23日(木):初稿 |
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○「借家権価格2/3相当額立退料支払と引換に建物明渡を認めた地裁判決紹介」の続きで、建物賃貸借契約解約申入と正当事由補完財産給付額について判断した平成２５年６月１４日東京地裁判決(LEX/DB)関連部分を紹介します。 ○鉄筋コンクリート・木・軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建建物を賃料月額３１５万円で被告に賃貸していた原告が、その老朽化等に伴う建替えの必要を理由として、賃貸借契約の終了(解約申入れ)に基づく本件建物の明渡し及び賃料相当損害金の支払をそれぞれ求めました。これに対し、被告は解約申入自体を許されないと主張し、且つ、建物は補強工事で足り建替の必要性は無く正当事由はないと主張しました。 ○東京地裁判決は、原告主張の建替えの必要性は高度であり、かつ原告自身の建物使用に準じる位置づけをすべきものであるのに対し、被告が本件建物を本来的用法として利用する必要性は乏しく、かつ、本件建物に対する被告の利害も本件契約上保護された利益ともいえないから、移転に当たって補完的な意味合いの立退料の支払がされる場合には、借地借家法２８条の要件を満たすことになる等として、原告の請求を立退料４１３０万円の支払と引換に明渡を命じました。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 １ 被告は，原告に対し，４１３０万円の立退料の支払を受けるのと引換えに，次の建物を明け渡せ。 所在 世田谷区α×丁目××番地×，××番地△ 家屋番号 ××番×の× 種類 店舗，事務所，倉庫，寄宿舎 構造 鉄筋コンクリート・木・軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建 床面積 １階 ３０６．４７平方メートル ２階 １７９．４４平方メートル ２ 被告は，原告に対し，平成２４年５月８日から前項の明渡済みまで１か月３１５万円の割合による金員を支払え。 ３ 原告のその余の請求を棄却する。 ４ 訴訟費用は，被告の負担とする。 ５ この判決は，第３項を除き仮に執行することができる。 事実及び理由 第１ 請求 １ 被告は，原告に対し，相当額の立退料の支払を受けるのと引換えに，主文第１項掲記の建物(以下「本件建物」という。)を明け渡せ。 ２ 被告は，原告に対し，平成２４年３月２２日から前項の明渡済みまで１か月３１５万円の割合による金員を支払え。 第２ 事案の概要 本件は，本件建物を被告に賃貸していた原告が，その老朽化等に伴う建替えの必要を理由として，賃貸借契約の終了(解約申入れ)に基づく本件建物の明渡し及び賃貸借契約終了日の翌日である平成２４年３月２２日から明渡済みまで月３１５万円の割合による賃料相当損害金の支払をそれぞれ求めた事案である。 １ 争いのない事実 (１)原告と被告(平成１５年１１月１日付け変更以前の商号は有限会社東京日の丸)は，いずれも遊技場の経営等を目的とする会社である。 (２)本件建物は，昭和３６年ころ建築され，昭和３９年と昭和５２年に増築された商業建物であり，原告は，昭和３７年以降本件建物を所有している。 (３)原告は，平成１３年５月１６日，被告との間で，本件建物を目的とする賃貸借契約(以下「本件契約」という。)を次の約定で締結し，そのころ被告に対し本件建物を引き渡した。 期間 平成１３年６月１日～平成１８年５月３１日 賃料 月額３１５万円 (４)本件契約の契約書第３条ただし書には，「契約を更新しない場合，又は期間内解約をする場合は，甲乙(裁判所注：原告及び被告を指す。)６ケ月前に書面にて予告しなければならない。」との規定(以下「本件特約」という。)がある。 (５)原告と被告は，平成１８年５月３１日，賃貸期間を平成２３年５月３１日までと定めて本件契約を合意更新した。 (６)原告は，被告に対し，平成２３年９月２１日到達の書面により本件契約について解約申入れの意思表示をしたが，被告は，その後も，現在まで，本件建物を１階でゲームセンター店舗を営むなどして使用している。 ２ 争点 原告が，本件契約の解約を申し入れたのに対し，被告は，本件契約は契約期間の定めがあり，かつ，これを期間経過前に解約することはできないと主張するほか，建物老朽化の事実を否認し，建替工事実施の必要性を争っている。また，原告は，提訴時から，相当額の立退料支払による正当事由の補完を申し出ている。 本件の争点は，解約申入れの可否と解約申入れの正当事由の有無である。 (中略) 第３ 当裁判所の判断 １ 解約権行使の可否について 前提事実のとおり，原告と被告は，平成１８年５月に本件契約を合意更新し，賃貸期間を平成２３年５月３１日までと定めたところ，証拠(甲１４)によれば，原告と被告は，２度目の契約期間が満了する同日までに，何ら更新につき合意をすることなく，かついずれからも更新拒絶もしないまま同日を経過させたと認められる。 そうすると，本件契約は，平成２３年５月３１日の経過時に法定更新されるとともに，以後は期間の定めのない契約として存続することとなったというべきである(借地借家法２６条１項)。したがって，原告が同年９月２１日に行った解約申入れは，借地借家法２７条による解約として有効であり，ただ，同法２８条の正当事由の有無が問題になるにすぎない。 この点，被告は，平成１８年５月の合意更新時に，原告との間で本件契約を５年ごとに自動更新することを合意したと主張するが，この合意更新に当たり作成された契約書(甲１の２)は，「本件契約期間は平成３３年５月３１日まで継続し，５年ごと更新を行う。」と規定して更新時期を定めているにすぎず，被告も，平成２３年５月の契約期間経過後に，契約更新をしたい旨原告に申入れをしているから(甲１４)，原告被告間に，自動更新の合意があると解することはできない。 ２ 正当事由の有無について (1)前提事実，証拠(甲２，４～１５，乙１，２，４，鑑定の結果)及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。 ア 本件建物は，東急電鉄田園都市線ａ駅から徒歩１，２分に立地する商業建物で，その敷地(２筆合計約３６６m2)は原告取締役のＣが所有している。 イ 本件建物は，昭和３６年築の２階建て建物で，昭和５２年までに２度の増築を経て現況延べ床面積は約４８６m2となっているところ，平成２１年に建築士が調査した結果，①増築後に３０年以上が経過し老朽化が進んでいる，②鉄筋量の不足の問題，建物の重量・剛性のバランスを設計に反映していない問題，木造，鉄骨造及び鉄筋コンクリート造という異種構造建物がエキスパンションジョイントなしに一体化している問題から，震度５弱程度の地震でも接続部分の天井・壁・床が破損脱落するおそれがある，②震度７程度の地震発生時には建物全体の崩壊ないし屋根天井の脱落が予想される，という指摘がされ，至急耐震補強ないし建物全体の建替えを要する状態であると判断された。 ウ 被告は，平成２１年９月，上記調査結果を原告に示し，複数回にわたり建替えないし耐震補強工事の実施を求めたが，原告との間で特段の合意には至らなかった。 エ 原告は，平成２３年初め頃，本件建物を建て替える方針を決め，同年２月に延べ床面積１１４２㎡余りの４階建て建物を新築するプランを作成した。原告は，同月中に，被告に対し，新建物の１階及び２階は被告の希望を優先して賃貸借関係を継続することを考えているとして書面で協議を申し入れ，その後も２度にわたり新建物の一部を被告に賃貸することを内容とする提案を行い，検討を求めたが，被告はこれに応じなかった。 一方，被告は，本件建物の耐震補強工事の工事見積りとして，建設会社から平成２３年４月２５日付け見積書(見積額１億３６５００万円)をとっていたが，原告にこれを提示することはせず，かつ，本件建物の耐震性や老朽化問題に関して原告の提案に対する代替案も何ら提示しないまま，同年９月１日，原告に対し，内容証明郵便により，「引き続き現状のままお借りし営業を継続する方針と致しました。」と通知した。 原告は，被告に対し，同月２１日到達の書面により本件契約の解約を申し入れた。 オ 本件建物は，もともと施工の質及び量において劣っている上，既に耐用年数を経過しているばかりか経年相応以上に劣化しており，現価率は１０％，現在価値は８８０万円程度である。また，本件建物の容積率は，敷地の指定容積率が３００％であるのに対し，約１３２％にとどまっている。(鑑定書３２頁～３３頁，４３頁～４４頁) カ 被告の関連会社は，本件建物の近隣でパチンコ店を経営しており，被告が本件契約を締結した動機は，競合他社が本件建物でパチンコ店を開業することを阻止することにあった。被告は，本件建物１階でゲームセンターを営んでいるが，平成２３年８月まで３年間で，年平均約２２５０万円の赤字経営であり，２階は営業用には使用していない。(鑑定書３２頁，６６頁) キ 本件契約の賃料額は，本件建物の標準的な賃料と比べ，１割余り割高な水準にある。(鑑定書５５頁) (2)認定事実に基づいて以下検討する。 ア 借地借家法２８条は，建物の賃貸人による解約申入れは，①建物の賃貸人及び賃借人の建物使用の必要性のほか，②賃貸借に関する従前の経過，③建物の利用状況，④建物の現況，⑤賃貸人が申し出た財産上の給付(いわゆる立退料)を考慮して，正当事由があると認められる場合でなければすることができないことを定める。そこで，本件における正当事由の有無も，これらの事情の有無や内容を検討して判断することになる。 イ 原告の解約申入れの理由は，原告自身が本件建物を直接に使用するというものではなく，老朽化し耐震性能上重大な問題を抱えた本件建物を新建物に建て替えることにある。耐震性能の問題は，耐震補強工事によっても対処が不可能ではないが，本件建物は，元々の施工の質等が劣っている上，老朽化により耐用年数が経過するとともに経年相応以上の劣化を生じており，建物全体に構造的問題も抱え，耐震補強工事には建物の現在価値を遙に上回る費用を要する状態にあるから，耐震補強工事の実施は合理的かつ現実的な問題解決方法とはいいがたく，建替えによる対処を否定すべき理由になりえない。 そして，本件建物の耐震性能の問題は，震度５弱程度の地震でも人命を損ないかねないほどに深刻で，早急な対応が必要なことは明らかであるから，これを建物老朽化という現況の問題として単純に評価することは相当ではなく，むしろ，人道的見地より，解約申入れに関する正当事由の判断上は，原告自身の建物使用に準じる事情として位置づけ考慮すべきものといえ，かつ，早急な対応の必要性は高度である。 ウ これに対し，被告は，東日本大震災でも特段の被害を生じていないこと等を理由に建替えの必要性を否認するものの，本件建物の耐震性能問題が客観的に見て深刻であることは認定のとおりであり，偶々１度の地震で被害が生じなかったことは建替えの必要性を否定する理由にはならない。耐震補強工事で対処可能であるとの点も，これが合理的な問題解決方法とはいえないことは上記のとおりである。 また，被告は，原告が増改築の権限を契約上失っており，老朽化を理由に解約を申し入れることもできないとも主張するが，原告が増改築を行う権利を契約上喪失していると解すべき根拠は見当たらないし，被告が平成２１年に原告に本件建物の建替えないし耐震補強工事の実施を求めた事実に照らしても，本件契約が被告主張のような増改築権限や解約事由の制限を含んでいるとは到底解されない。 次に，被告は，自ら耐震工事を含めた増改築を行うことで老朽化には対応可能であるとも主張するが，被告の本件建物の賃借の動機がパチンコ業の競合他社による賃貸を防ぐという消極的なものであって，本件建物におけるゲームセンター店経営自体は赤字が続いていることからすれば，被告の置かれた利害状況としては，本件建物での営業収支に何らの改善をもたらさない耐震補強工事を多大な費用を費やして実施する動機付けに乏しい。このほか，平成２１年の被告の行動や平成２３年における交渉の経緯，そして本件建物の耐震性能問題が人命に関わる喫緊のものであることも併せ考慮すれば，本件建物の問題を被告の対応に委ねることが契約上可能であっても，これを理由に，原告による建替えの必要性が低下する関係にはないというべきである。 エ 被告は，本件建物をゲームセンター店舗として使用しているが，本件契約を締結した動機は競合他社による賃借開業の阻止にあったのであり，ゲームセンター経営自体は赤字であるから，本来的用法として被告が本件建物を利用する必要性は乏しく，かつ，建物の利用状況の観点からも，本件契約の存続を積極的に保護すべき状況にはない。 この点，被告の契約締結動機や賃料額が割高であることからすれば，本件契約自体が現状維持されるか否かは被告の大きな利害関心事項であるとはいえるものの，他人による賃借の防止を借地借家法上の正当事由の考慮要素とすべきか否かは同法の立法趣旨に照らして疑問がある。また，本件契約上，原告が本件建物を増築増床して競合他社に賃貸することまで禁止されているものではないから，被告の上記利害は，本件契約上で保護された利益ではなく，単に被告の契約締結の動機であるにすぎない。 加えて，結果的に被告が応じていないとはいえ，原告は，被告に対し，建替え後の新建物の賃貸を複数回提案しており，被告が建替え後の新建物を被告に賃貸することを一方的に否定していたという事情は存在しない。 オ 本件契約上，賃料は相当額より１割余り高めに設定されており，かつこれまでに賃料不払等の問題があった形跡もない。このほか，賃貸借に関する従前の経過として，正当事由の判断を左右すべき事情は見当たらない。 カ 前記老朽化等の問題以外の本件建物の現況としては，その立地が商業地として優れている一方で，敷地の容積率を十分に活かしているとはいえず，原告において敷地の有効利用につながる具体的な建替え計画を策定しているところである。このような事由は，それのみで正当事由を基礎づけるべきではないとしても，副次的な事情として考慮に含めることは許されないものではない。 キ 以上によれば，原告主張の建替えの必要性は高度であり，かつ原告自身の建物使用に準じる位置づけをすべきものであるのに対し，賃貸借契約の従前の経過上，被告に解約申入れを甘受しなければならない落ち度等はないものの，被告が本件建物を本来的用法として利用する必要性は乏しく，かつ，本件建物に対する被告の利害も本件契約上保護された利益ともいえないから，建替えを通じて敷地の高度利用という社会的効用が結果的に得られるということを副次的に考慮しながら本件をみたときには，本件契約の解約申入れの正当事由は，相当程度高度に基礎づけられているといえ，移転に当たって補完的な意味合いの立退料の支払がされる場合には，借地借家法２８条の要件を満たすことになるというべきである。 (3)立退料の金額に関しては，上記のとおり解約申入れの正当事由が建替えの必要性により既に相当程度高度に基礎づけられていること，他方で，耐震補強工事に代えて建替えを行うことは原告にとっても費用対効果上メリットであること，建替えが結果的にもたらす敷地の高度利用化(さらにはこれにより期待される収益性の向上)という利益も専ら原告が取得すること，といった事情を総合考慮し，上記補完的な意味合いの立退料額として，本件建物について賃貸人が賃借人に不随意の立退要求を行う場合の賃貸借当事者間の借家権価格である８２６０万円(鑑定の結果)の半分に当たる４１３０万円を相当と認める。 ３ まとめ 原告が平成２３年９月２１日に行った解約申入れは，立退料支払の申出を伴うものではなかったから，その後６か月の経過によっても本件契約は終了せず，原告が初めて立退料の支払を申し出た本件訴状が被告に送達された平成２３年１１月７日から６か月を経過した時点で初めて契約終了となる。 よって，立退料の支払と引換えに建物明渡を求める請求は理由があるほか，賃料等相当損害金の支払請求は平成２４年５月８日以降の部分のみ理由があるからその限度で認容することとし，主文のとおり判決する。仮執行宣言については，本件建物の早期の建替えが人命に影響を及ぼす問題であることを考慮し，これを付すことを相当と認める。 (裁判官 宮﨑謙) 以上：6,762文字
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