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| 平成26年12月11日(木):初稿 |
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○「中途解約条項がない定期借地契約を中途解除できるか－参考判例紹介１」の続きです。 中途解約の場合、契約残存期間の賃料合計額に相当する金員を違約金として直ちに支払うとの特約について、「債務不履行による解除の場合における違約金の額は，賃貸人が新たな賃借人を確保するために必要な合理的な期間に相当する賃料相当額を超える違約金を定めるものであり，合理的な期間の賃料相当額を超える限度では，著しく賃借人に不利益を与えるものとして，無効と解すべきである。そして，新たな賃借人を確保するための合理的な期間は，それが診療所という限定された目的であることを考慮しても，せいぜい６か月程度と見るのが相当である。」として、２１ヶ月分の主張に対し６ヶ月分賃料相当額を違約金と認めました。 ○定期借地契約の中途解約の場合、全く同様に考えることはできませんが、少なくとも契約残存期間の賃料合計額に相当する金員が違約金との主張を弱める参考にはなります。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第３ 争点に対する判断 １ 本件賃貸借契約における月額賃料の額及びその支払開始時期等について 前記前提となる事実及び証拠によれば，次の事実が認められる。 (1) 原告は，本件診療所を所有し，同診療所において，「Ａ歯科医院」を開業していた歯科医師であったが，平成１２年４月ころ，刑事事件を起こして，公訴提起され，勾留されたため，同年１１月ころには，歯科医院を閉鎖せざるを得なくなった。他方，原告は，歯科医院の開業のために，株式会社第四銀行等から借入れをしており，歯科医院を閉鎖すれば，その返済が困難になるような状況にあった。そこで，原告は，刑事事件の弁護人であったＢ弁護士に対し，自己に代わって歯科医院を経営する者を探すように求め，Ｂ弁護士は，歯科医師向けの情報誌に広告を掲載するなどした。 (2) 被告は，医療経営に関する総合コンサルタント業等を目的とする株式会社であったが，上記の広告を見て，Ｂ弁護士に対し，本件診療所を自ら借り受けたい旨の申出をした。そして，Ｂ弁護士と被告が本件診療所の賃貸借契約の締結について交渉をした。Ｂ弁護士は，当時拘置所に勾留されていた原告と連絡を取り合って交渉を進めたが，原告は，同弁護士から，賃料については，第四銀行等との間で，月々の返済額を８０万円から５０万円に減額することを交渉していたため，公租公課等も考慮して，月額６０万円とする旨の報告を受けて，これを了承した。Ｂ弁護士と被告との交渉においては，被告は，契約期間を５年間とすることを求め，敷金や保証金の差入れを拒んだため，Ｂ弁護士は，契約期間は被告の求めるとおりの５年間とした上，敷金や保証金の差入れがないことの代替策として，中途解約を禁止し，契約が途中で解除された場合にも残存期間の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約をすることとし，被告もこれを了承した。 そこで，Ｂ弁護士は，賃料を月額５０万円とする第四銀行等に提示するための契約書と賃料を月額６０万円とする当事者用の契約書の２通の賃貸借契約書を作成した上，それらを被告に送付し，署名押印を求めた。その際，Ｂ弁護士は，月額６０万円とする賃貸借契約書が当事者用のものである旨を告げた。そして，原告と被告との間で，本件賃貸借契約が締結されたが，その時点においては，被告において歯科医師を確保しておらず，歯科医院の開業の準備等のために，賃貸借契約の開始時期は，最大限平成１４年１月１日まで延期することができるものとされ，賃料支払の開始時期は，最大限同年３月末日まで延期することができるものとされた。 (3) Ｂ弁護士は，平成１４年２月８日，被告に対し，同年３月末から賃料のうち５０万円を原告のローン引落口座に振り込むこと，賃料残金１０万円を原告が指定する別の銀行預金口座に振り込むことなどを求め，その後，同月２０日にも，被告に対し，賃料のうち５０万円を第四銀行南新潟支店の原告名義の普通預金口座に，賃料のうち１０万円を北越銀行小針支店の原告の配偶者であるＤ名義の普通預金口座に振り込むことを求めた。 (4) ところが，平成１４年４月になっても，被告の歯科医師の確保が予定どおりに進まず，被告は，同年７月２９日に賃料として５６万円を支払ったのみで，その後の賃料の支払をしなかった。そこで，Ｂ弁護士は，同年８月３０日及び同年１１月１５日，被告に対し，被告からの賃料等の支払がされていないため，原告の第四銀行等に対する返済もできず，同銀行等から債務の履行を督促されており，今後も被告から賃料等の支払がない場合には，同銀行等から原告の所有する不動産のみならずＤの実家が担保として提供していた不動産について担保権の実行がされるなどの事態が発生する旨を伝えて，賃料の支払を求めた。 その後，被告は，同年１２月初旬ころ，Ｂ弁護士に対し，賃料を月額５０万円とすること及び医院長室の一部の模様替えを被告の負担で行うことなどの条件が調うのであれば，平成１５年３月１日から開業する方向であること，また，銀行に対して賃料支払のスタートを３月からとすることを求めて欲しい旨を伝えてきた。 これに対し，Ｂ弁護士は，「貴社提案のとおり，平成１５年１月準備開始，３月から支払開始ということで，第四リースは承諾しました。第四銀行は支店意見は止むなしということで，本部の決裁まちですが，稟議はとおる見込みのようです。」との記載がある文書を被告に送付したが，賃料を５０万円に減額することを承諾することはなかった。 (5) 被告は，平成１５年３月から，歯科医師を雇用して，「Ｅ歯科クリニック」を開業した。しかしながら，被告は，賃料を支払うことはなく，同年５月２２日になって，ようやく５０万円を，同年６月２０日，１００万円を，同年７月２４日，３０万円をそれぞれ支払った。 以上によれば，本件賃貸借契約の月額賃料は６０万円と合意されていたものというべきである。 被告は，平成１４年１２月初旬，Ｂ弁護士に対し，保留となっていた賃料を月額５０万円とすること，賃料の支払開始時期を平成１５年３月からにしたい旨を伝えたところ，同弁護士から，同月からの支払に金融機関が応じる見込みである旨の回答があったことから，本件賃貸借契約の月額賃料は５０万円であり，賃料支払時期は平成１５年３月からである旨主張している。 しかしながら，上記認定によれば，原告が融資を受けていた株式会社第四銀行等に対する返済額を月額５０万円に減額する旨求めていた関係で，同銀行等に提示するために作成させた賃貸借契約書には，月額５０万円の記載があるものの，本件賃貸借契約の賃料は，このような銀行等に対する返済額のほかに公租公課の負担等を考慮して，月額６０万円とされ（ただし，うち５０万円は原告名義の普通預金口座に，うち１０万円はＤ名義の普通預金口座に振り込むこととなっていた。），その旨は，被告にも伝えられており，Ｂ弁護士は，被告に対し，再三，月額賃料６０万円の支払の催促をしていたのである。そして，Ｂ弁護士は，被告から歯科医院の開業の条件として月額賃料を５０万円とすることを求められたものの，同弁護士が，それを承諾したこともない。したがって，本件賃貸借契約の月額賃料は，契約締結当初から月額６０万円と合意されており，その後もそれを減額するような合意がされたことはないものというべきである。 また，Ｂ弁護士の上記回答は，被告の開業が平成１５年３月になることから，金融機関としても，原告の金融機関に対する返済が同月からになることを承諾したという趣旨であって，被告の賃料支払が同月からになることを了解したものではないことは，これまでの催促の経過に照らしても，明らかというべきである。そして，本件賃貸借契約においては，被告の申入れによって契約の始期を平成１４年１月１日からとすることができ，また，被告の申入れによって賃料支払の時期を，同年３月末日からとすることができる旨が合意されていたが，Ｂ弁護士が被告に宛てた書簡（甲５）によれば，契約の始期を，同年１月１日とした上，同日以降の賃料を同年３月末日から支払うことを求めているから，賃料は同年１月１日から発生し，その支払時期は同年３月末日となるものと認められる。 そして，被告は，平成１４年７月２９日から平成１７年１月２１日までの間に，賃料として合計７８６万円を支払い，原告はそれを直前に支払期日が到来する月の分の賃料に充当したのであるから，被告の未払賃料総額は，１４３４万円となる。 ２ 本件賃貸借契約における違約金の定めの効力 本件賃貸借契約には，賃借人の債務不履行による解除等の場合，賃貸借契約の残存期間の賃料合計額に相当する金員を違約金として支払う旨の特約がある。 被告は，このような特約は公序良俗に反し無効であると主張する。確かに，本件賃貸借契約は，歯科医院の経営のためにされたものであって，その賃料等から原告の金融機関に対する借入れの返済がされることが予定されていたものであるが，敷金や保証金の約定がないとはいえ，債務不履行による解除の場合における違約金の額は，賃貸人が新たな賃借人を確保するために必要な合理的な期間に相当する賃料相当額を超える違約金を定めるものであり，合理的な期間の賃料相当額を超える限度では，著しく賃借人に不利益を与えるものとして，無効と解すべきである。そして，新たな賃借人を確保するための合理的な期間は，それが診療所という限定された目的であることを考慮しても，せいぜい６か月程度と見るのが相当である。 したがって，被告は，原告に対し，違約金として６か月分の賃料相当額である３６０万円支払義務がある。 ３ 原告の不法行為の成否 証拠（甲２０，２１，２５，２６，７６から７８，証人Ｃ，原告本人）によれば，被告が経営するＥ歯科クリニックの社会保険及び国民健康保険からの診療報酬等は，第四銀行松浜支店の「Ｅ歯科クリニック院長Ｃ」名義の普通預金口座に振り込まれ，被告は，同預金口座から賃料や従業員の給与等の経費の支払をしていたが，原告は，平成１７年２月２１日ころ，被告から給与の支払を受けていないと不満を述べていたＣ医師に対し，診療報酬等が振り込まれる銀行預金口座を変更することを勧め，Ｃ医師をして新たに株式会社みずほ銀行新潟支店に預金口座を開設させた上，その通帳及び印鑑を入手したこと，原告は，同月２２日，本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をし，同月２４日，その意思表示は被告に到達したこと，原告は，同年３月１日から，Ｃ医師を雇用して，歯科医院を経営するようになったこと，その後，原告は，平成１６年１２月分，平成１７年１月分及同年２月分の診療報酬等を取得したことなどが認められる。 被告は，上記の原告の行為によって歯科医院の営業権を侵害されたと主張する。しかしながら，原告が本件診療所において，歯科医院を経営できなくなったのは，被告が賃料不払等によって，原告から本件賃貸借契約を解除されたからにほかならないが，債務不履行による解除は正当な権利の行使であるから，それによって歯科医院の経営ができなくなったとしても，原告の行為が何ら不法行為になるものではない。また，本件賃貸借契約が解除されて，被告が本件診療所において歯科医院を経営できなくなったことを踏まえて，原告が，被告に雇用され同診療所において歯科医師として稼働していたＣ医師を平成１７年３月１日から雇用したことも同様に不法行為には当たらない。もっとも，原告は，被告が歯科医院を経営している間の診療報酬等を何らの権限なく取得しているが，このような行為が不法行為に当たることは否定できない。 したがって，原告は，平成１６年１２月分，平成１７年１月分及び同年２月分の診療報酬に相当する損害の賠償義務を負う。 証拠（甲７６から７８）によれば，平成１７年１月分の診療報酬は１０９万９６０４円（社会保険分が７８万６５１７円，国民健康保険分３１万３０８７円），同年２月分の診療報酬は１０３万５８２７円（社会保険分が７３万２１７２円，国民健康保険分が３０万３６５５円）であり，その後，５７万２１８０円（社会保険分が４１万１６５６円，国民健康保険分が１６万０５２４円（甲７９から８７））が差し引かれたため，実際の診療報酬分は１５６万３２５１円となる。また，平成１６年１２月分の診療報酬額を示す資料はないが，従前の診療報酬額の平均額である２０５万６８８６円程度と推認することができる（乙８）。そうすると，損害総額は３６２万０１３７円となる。 原告は，上記診療報酬から医師等の給与等被告が支払うべき債務が支払われた旨主張するが，原告が診療報酬を取得したことによって実際に診療報酬額相当の損害が発生していると見るべきであり，それが填補されたわけでもないから，原告の主張は採用できない。 ４ 相殺の抗弁 被告は，上記３６２万０１３７円の損害賠償請求権を自働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をした。そこで，未払賃料総額は，１４３４万円から３６２万０１３７円を控除した１０７１万９８６３円となる（なお，相殺適状に達した平成１７年３月の時点においては，未払賃料については，各月分について支払期日の翌日から支払済みまでの遅延損害金が発生しているが，原告は，従前，一部の賃料が支払われた際にも，遅延損害金や既に発生している未払賃料には充当せずに，直近の月の賃料として受領している上，本訴においても，解除の日の翌日からの遅延損害金を請求しているから，原告は，それ以前の遅延損害金はこれを黙示に免除したものと認めるのが相当である。）。 ５ 結論 証拠（甲３，８，１４，原告本人，被告代表者）及び弁論の全趣旨によれば，被告は，レセプトコンピューターのリース料のうち１１５万４１６０円及び警備会社への補償金５４万円を支払っておらず，また，「Ａ歯科医院」という看板を保管していたところ，その返還を不能にして，１５０万円相当の損害を与えたものと認められる。 そうすると，被告は，原告に対し，未払賃料総額１０７１万９８６３円及び違約金３６０万円，リース料１１５万４１６０円，補償金５４万円及び損害賠償金１５０万円の合計１７５１万４０２３円の支払う義務がある。 よって，原告の請求は，被告に対し，１７５１万４０２３円及びこれに対する平成１７年２月２５日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから，その限度で認容することとして，主文のとおり判決する。 （裁判官 阿部潤） 以上：6,018文字
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