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| 平成26年12月11日(木):初稿 |
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○「中途解約条項がない定期借地契約を中途解除できるか」を続けます。 期間５０年の定期借地契約を２０年経過した時点で、事情変更を理由に解除した場合、違約金として残り３０年分の賃料相当額の支払義務があるかについて検討するのに参考判例がありましたので２回に分けて紹介します。平成１９年５月２９東京地裁判決(ウエストロー・ジャパン、ＬＬＩ/ＤＢ判例秘書)です。 ○参考部分は、契約期間５年で、中途解約の場合、契約残存期間の賃料合計額に相当する金員を違約金として直ちに支払うとの約定があり、１ヶ月６０万円の賃料の契約残存期間２１ヶ月分１２６０万円の請求に対する判断を示した部分です。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 １ 被告は，原告に対し，１７５１万４０２３円及びこれに対する平成１７年２月２５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。 ２ 原告のその余の請求を棄却する。 ３ 訴訟費用はこれを２分し，その１を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。 ４ この判決は第１項に限り仮に執行することができる。 事実及び理由 第１ 請求 被告は，原告に対し，３１９３万４１６０円及びこれに対する平成１７年２月２５日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。 第２ 事案の概要 本件は，診療所施設を所有する原告が，その診療所を歯科医院として賃借した被告に対し，未払賃料等を請求する事案である。 １ 前提となる事実 (1) 原告は，別紙物件目録記載の建物（以下「本件診療所」という。）を所有し，同診療所において，「Ａ歯科医院」を開業していた歯科医師であった。 (2) 被告は，医科，歯科に関する機械，材料の輸入及び販売，医療経営に関する総合コンサルタント業等を目的とする株式会社である。 (3) 原告は，刑事事件を起こし，歯科医院の経営が困難となったため，Ｂ弁護士（以下「Ｂ弁護士」という。）を介して，歯科医院の経営者を探していた。そして，平成１３年１１月１４日，原告と被告との間で，歯科医院定期建物賃貸借契約書を交わして，本件診療所を，同月１日から平成１８年１０月３１日までの５年間，原告が被告に対して賃貸する旨の賃貸借契約を締結した（以下「本件賃貸借契約」という。）。 ２ 原告の主張 (1) 本件賃貸借契約においては，月額賃料は６０万円とされていた。また，賃料不払等により本件賃貸借契約が解除された場合には，被告は，原告に対し，契約残存期間の賃料合計額に相当する金員を違約金として直ちに支払うこと，被告は，本件診療所の電気，ガス，水道等の料金，電話料金，レセプトコンピューターのリース料，警備補償料，本件診療所所在地以外の看板賃借料を支払うことの特約があった。また，賃借人である被告において，「Ａ歯科医院」のステンレス製看板板文字部品材料を無償で保管するものとされていた。 (2) しかしながら，被告の賃料滞納は常態化し，平成１７年１月末の時点において，１６１４万円に達していた。そこで，原告は，被告に対し，同年２月２２日，賃料不払を理由として本件賃貸借契約を解除する旨の通知をし，同通知は，同月２４日，被告に到達した。 (3) 被告は，レセプトコンピューターのリース料のうち１１５万４１６０円，警備会社への補償金５４万円を支払っていない。また，被告は，「Ａ歯科医院」という看板を保管していたところ，それを破棄又は紛失し，その返還を不能にして，１５０万円相当の損害を与えた。 (4) よって，本件賃貸借契約等に基づき，未払賃料１６１４万円，違約金１２６０万円，リース料１１５万４１６０円，補償金５４万円及び損害賠償金１５０万円の合計３１９３万４１６０円及び賃貸借契約終了後の平成１７年２月２５日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。 ３ 被告の主張 (1) 被告は，原告の代理人であるＢ弁護士から歯科医師を紹介して欲しい旨の相談を受け，被告が経営母体となって，原告から診療場施設を一括して賃借した上，被告が医師等のスタッフを雇用して歯科医院を経営することを提案した。その結果，平成１３年１１月１４日，原告と被告との間で，本件賃貸借契約が締結されたが，賃料については，契約書上は，月額５０万円と６０万円のものがあり，前者は銀行用，後者は当事者用という説明があり，賃料の支払時期は平成１４年３月末から開始されることとされていた。 (2) その後，医師の確保が難航し，平成１４年１２月ころ，被告は，Ｂ弁護士に対し，賃料を５０万円とすることを確認するとともに，賃料を開業開始時期に合わせて平成１５年３月からとすることを求めたが，Ｂ弁護士からも賃料支払時期については金融機関がこれに応じる見通しであることを伝えられ，その旨の合意が成立した。 (3) 本件賃貸借契約には，賃借人の債務不履行による解除等の場合，賃貸借契約の残存期間の賃料合計額に相当する金員を違約金として支払う旨の記載があるが，賃借人に一方的に不利益を課すものであり，公序良俗に反し，無効である。 (4) 原告は，平成１７年２月ころ，被告が歯科医院を経営するために所有していた株式会社第四銀行（以下「第四銀行」という。）のＥ歯科クリニックの預金通帳及び預金を，預金口座の名義人であるＣ医師をして，紛失届を提出させるという欺罔行為により第四銀行の担当職員を錯誤に陥らせ，新たな通帳を再発行させるという手段によって詐取したものであり，これは被告に対する不法行為に当たる。 原告は，被告のこのような不法行為によって，次の損害を被った。 ア 平成１６年１２月及び平成１７年１月の診療報酬 ４４２万６３９４円 イ 平成１７年２月から平成１８年１０月までの診療報酬の得べかりし利益 平均診療報酬額２０５万６８８６円の２１か月分である４３１９万４６０６円 ウ 歯科医院の経営権 １０００万円 被告は，第５回口頭弁論期日（平成１８年７月２５日）において，上記損害賠償請求権を自働債権として，原告が請求する賃料債権と対当額で相殺する旨の意思表示をした。 ４ 争点 (1) 本件賃貸借契約の月額賃料は５０万円か，６０万円か。その支払開始時期は何時からか。 (2) 本件賃貸借契約の違約金の特約は公序良俗に反するものかどうか。 (3) 原告の行為が不法行為になるか。 以上：2,623文字
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