| 旧TOP ： ホーム > 貸借売買等 > 賃貸借 > |   |
| 平成25年 9月12日(木):初稿 |
|
○「無断転貸理由賃貸借契約解除権の消滅時効起算点最高裁判決全文紹介」の続きで、無断転貸を理由とした賃貸借契約解除権の消滅時効の起算点に関する昭６２年１０月８日最高裁判決(裁時９７１号２頁、判タ６６３号７２頁、判時１２６６号２３頁)の解説です。 ○先ず事案は次の通りです。 ・Ｘの先代は、その財産管理会社Ａにその所有する本件土地の管理を委ね、Ａは、Ｙ1に本件土地を賃貸 ・Ｙ1は、同地上に３戸の建物を所有し、そのうち２戸をＹ2、Ｙ3にそれぞれ賃貸し、昭和２５年１２月残りの１戸をＹ4に譲渡 ・その際、Ａに無断でその敷地部分をＹ4に転貸 ・Ｙ5は、Ｙ4からこの建物を賃借 ・Ｘは先代を相続し、Ａは、昭和５１年７月、Ｙ１の無断転貸を理由として本件土地の賃貸借契約を解除する旨の意思表示をし、Ｙらに対し各建物収去（退去）・本件土地明渡請求 ・Ｙらは、前記無断転貸を理由とする契約解除権の消滅時効を主張し、Ｙ4は、土地転借権の取得時効を主張 ・原審は、Ｙらの主張を容れて、Ｘの請求を棄却し、Ｘ上告。 ○Ｘの上告に対し、昭６２年１０月８日最高裁判決は、無断転貸を理由とする土地賃貸借契約の解除権の消滅時効は、転借人が転貸借契約に基づき当該土地の使用収益を開始した時から進行するとして、原審の判断を支持し、転借権の取得時効についても原審の判断も認めて、上告を棄却しました。 ○契約解除権のような形成権が消滅時効にかかるのか、その行使期間を何年とみるべきかについては、古くから学説の対立がありました（三藤邦彦「形成権と消滅時効」民法の争点Ⅰ７８頁、岨野悌介=渡邊雅文「賃貸借契約解除権の消滅時効」司法研修所論集６９号１頁）が、判例は、大審院以来ほぼ一貫して、特定の人に向けられた権利である点において債権と同視できることを根拠として、形成権は時効により消滅し得るものとし、当該形成権が商行為から生じた場合またはそうみなしうる場合には、商法５２２条により５年、それ以外のものについては、通則としての民法１６７条１項によりその時効期間は１０年としています（岨野ほか・前掲論文１０頁以下）。 ○この判例理論によれば、民法６１２条の無断転貸を理由とする賃貸借契約解除権も消滅時効にかかり、その時効期間も原則として１０年となりますが、その消滅時効の起算点が問題になります。 この論点については、大別して、次の４説がありました（岨野ほか・前掲論文３５頁参照）。 〔甲説〕転貸時とする説（昭和４９年３月２９日東京地裁判決、判時７５０号６６頁外)、 〔乙説〕賃貸人が転貸の事実を知ったときとする説（岨野ほか・前掲論文３５頁）、 〔丙説〕賃貸人が有効に契約を解除しうる程度に無断転貸が背信性を帯びた状態になったときとする説（織田博子「無断転貸を理由とする解除権の消滅時効の起算点」法律時報５６巻８号１１７頁）、 〔丁説〕解除原因とされた転貸状態の最後の時点とする説（昭和４３年３月２５日東京地裁判決、判時５４０号４５頁外） ○「債務不履行等を理由とする契約解除権消滅時効起算点について」記載の通り、債務不履行を理由とする解除権の消滅時効は、解除権を行使することができる時、すなわち債務不履行の時から進行すると解されています。無断転貸を理由とする解除権は、原則として転貸借＝転借人の使用収益という事実状態によって生じます。例外としては、無断転貸に賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合のみ解除権を行使できないとされています（昭和２８年９月２日最高裁判決、民集７巻７号９７９頁外)。６１２条の体裁から見て甲説が最も妥当とされ、昭６２年１０月８日最高裁判決も甲説を採用しました。 ○問題は、甲説を形式的に適用すると、賃貸人に対して無断転貸の事実を巧妙に隠し続けた賃借人が最も利益を受けるという不合理が生じ得ることです。特に転貸の事実を隠蔽したような場合には、消滅時効の援用を権利の濫用、信義則違反として許さないと解する判例もあり、別コンテンツで解説します。 以上：1,644文字
|
