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| 令和 4年 1月27日(木):初稿 |
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○ゴルフ練習場の敷地の賃貸借契約について建物所有目的であるとして借地借家法の適用が肯定された令和３年３月３０日金沢地裁判決(判時２５００号６３頁)関連部分を紹介します。 ○事案は以下の通りです。 ・原告らは、本件各土地の所有者(共有持分各２分の１) ・被告は、昭和５２年９月１日にゴルフ練習場の経営等を目的として設立された会社であり、本件各土地及びその周辺土地(以下「本件周辺土地」という。)を使用してゴルフ練習場「Ｚ」(以下「本件ゴルフ練習場」という。)を経営 ・本件周辺土地の所有者は、被告、Ｐ１(被告の取締役(元代表取締役))、Ｐ２(被告の代表取締役)及びＰ３(被告の取締役) ・Ｐ４は、昭和５２年頃、被告との間で、Ｐ４所有の本件各土地につき、その使用目的をゴルフ練習場として、土地賃貸借契約(以下「本件土地賃貸借契約１」という。)を口頭で締結 ・Ｐ４は、昭和５９年３月×日死亡し、Ｐ５が相続により本件各土地の所有権を承継し、Ｐ５は、平成２年１１月×日死亡し、Ｐ６が相続により本件各土地の所有権を承継し、Ｐ６は、平成２７年１０月×日死亡し、原告らが相続により本件各土地の所有権を承継 ・原告Ｘ１は、被告の元取締役(平成２８年１０月１５日辞任、同月２６日登記)、原告Ｘ２は、被告の元監査役(平成２８年１０月１５日辞任、同月２６日登記)、Ｐ６は、被告の元監査役(平成２７年１０月７日辞任、同月２６日登記)、Ｐ４は、被告の元取締役(昭和５９年１１月３０日退任、同年１２月１４日登記)、被告は、平成２８年１０月、監査役を廃止 ・本件建物は、昭和５６年７月１５日に新築され、昭和５７年４月７日に増築された２階建の打席棟建物で、平成２年３月２日に室内練習場及びポンプ室が増築 ・Ｐ６と被告は、平成２６年１１月２１日頃、同日付けの土地賃貸借契約書(以下「甲７の土地賃貸借契約書」という。)を取り交わし ・同契約書には、賃貸人をＰ６、賃借人を被告、契約の目的たる土地を本件各土地、契約の目的を本件建物の所有、契約期間を平成２６年１１月１日から平成２８年１０月３１日までの２年間、賃料を月額５８万７９００円とする旨の記載 ・Ｐ６と被告が借地借家法に基づき、上記のとおりの土地賃貸借契約を締結する旨の記載 ・原告らは、被告に対し、平成２９年６月２日、本件土地賃貸借契約につき、民法６１７条１項１号により、解約の申入れ(以下「本件解約申入れ」という。)明渡請求 ○当初ゴルフ練習場として、口頭契約で賃貸した土地に昭和５６年７月１５日に建物が新築され、平成２６年に期間２年として建物所有を目的とすると明記した賃貸借契約書を交わしましたが、原告は、借地借家法を知らない素人が作成した契約書であり、建物所有は従たる目的なので、借地借家法は適用にならないと主張しました。 ○しかし判決は、昭和４２年１２月５日最高裁判決を援用し、建物に当たるような形式のゴルフ練習場を建築し、所有する目的で土地の賃貸借をすることが契約当事者間で特に合意された等の特段の事情があると認められる場合には、建物の所有を目的とする賃貸借にあたり、借地借家法(旧借地法)の適用を受けるとして、原告の請求を棄却しました。当然の判例と思います。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 １ 原告らの請求をいずれも棄却する。 ２ 訴訟費用は原告らの負担とする。 事実及び理由 第１ 請求 被告は、原告らに対し、別紙目録記載３の建物を収去して同目録記載１、２の各土地を明け渡せ。 第２ 事案の概要 １ 事案の要旨 本件は、ゴルフ練習場の敷地である別紙物件目録記載１、２の各土地(以下「本件各土地」という。個別には、上記番号に従って「本件土地１」などという。)を所有し、本件各土地に係る賃貸借契約上の賃貸人である原告らが、当該土地賃貸借契約は、建物所有を目的とするものではなく、借地借家法の適用を受けないから、民法６１７条１項１号により、解約申入れの１年後に終了した旨主張して、本件各土地上の別紙目録記載３の建物(以下「本件建物」という。)の所有者である被告に対し、土地所有権又は土地賃貸借契約終了に基づき、本件建物を収去して本件各土地を明け渡すよう求める事案である。 ２ 前提事実(争いのない事実等。書証は、以下、特記なき限り、枝番号を含む。) (中略) ３ 争点及びこれに関する当事者の主張 (１)建物所有目的の抗弁の成否 (被告の主張) 以下に述べるとおり、本件土地賃貸借契約２は、建物所有を目的とするものであり、借地借家法の適用を受けるというべきである。 すなわち、Ｐ６と被告は、平成２６年１１月２１日、甲７の土地賃貸借契約書を取り交わして、本件土地賃貸借契約２を締結したところ、〔１〕甲７の土地賃貸借契約書には、本件土地賃貸借契約２が建物所有を目的とするものである旨の記載があることや、〔２〕本件建物の構造は、堅固で多層階なものであること、〔３〕本件土地賃貸借契約２の締結当時、本件各土地は、本件ゴルフ練習場の運営継続に必要不可欠な本件建物の敷地として使用されていたこと、〔４〕Ｐ６と被告は、本件土地賃貸借契約２の締結に当たり、上記各事実を認識し、そのことを了解した上、本件建物の敷地である本件各土地の地代を大幅に値上げしたこと等の本件事実関係の下においては、本件土地賃貸借契約２は、建物所有を目的とするものであると認められるから、借地借家法の適用を受ける。 なお、仮に、本件土地賃貸借契約１が建物所有を目的とするものであると認められないとしても、同契約締結後の昭和５６年から昭和５７年にかけて本件各土地上に本件建物が新築され、その際、当時の本件各土地の所有者(賃貸人)であるＰ４が、本件建物の建築資金の借入れのため本件各土地に担保権を設定することを承諾したこと等に照らせば、昭和５７年頃に黙示の合意によって本件土地賃貸借契約１の目的が建物所有に変更され、当該変更後の契約が本件土地賃貸借契約２に引き継がれたというべきであるし、そうでないとしても、上記〔１〕ないし〔４〕の事情等に照らせば、本件土地賃貸借契約２の締結に伴って、建物所有を目的とする賃貸借契約に変更されたというべきである。 (原告らの主張) 本件土地賃貸借契約２及び本件土地賃貸借契約１につき、建物所有を目的とすることは否認し、借地借家法の適用を受けることは争う。 本件ゴルフ練習場は、広大な土地を利用したものであり、本件各土地は、その一部にすぎないし、本件建物のみで独立してゴルフ練習場として利用することもできない。そして、本件のように、ゴルフ練習場として使用する目的でされた土地の賃貸借契約は、土地全体をゴルフ練習場として直接使用することを目的としているのであって、ゴルフ練習場のため建物を築造、所有することが予定されていたとしても、それは、土地使用(ゴルフ練習場)の主たる目的ではなく、従たる目的にすぎないから、建物所有を目的とするものであるとはいえない。 甲７の土地賃貸借契約書については、作成名義人であるＰ６及びその作成に関与した原告Ｘ１の両名とも、法律専門家ではなく、建物所有目的の土地賃貸借契約を締結したとの認識を有しておらず、借地借家法の内容についても知らなかった。しかも、もともと本件土地賃貸借契約１は、建物所有を目的とするものではなく、かつ、本件土地賃貸借契約２は、本件土地賃貸借契約１を更新したものにすぎず、同契約の内容を変更するものではない。 また、本件建物が新築されても、上記のとおり、建物所有は、主たる目的ではなく、従たる目的にすぎないから、本件建物の新築によって土地賃貸借の目的が建物所有に変更されることはない。 (中略) 第３ 当裁判所の判断 １ 争点に対する判断の前提となる認定事実 (１)Ａは、昭和４７年頃、Ｐ４及びＰ１から、同人らの所有地(Ｐ４所有の本件各土地を含む。)を賃借し、これらの賃借土地上に施設を設けてゴルフ練習場を開設し、その運営を開始したものの、昭和５１年８月及び同年９月の２回の手形不渡りにより事実上倒産した。 Ｐ４及びＰ１は、Ａに賃貸した同人らの上記所有地(上記ゴルフ練習場用地)がＡの債権者らによって不法に占拠される等の事態を避けるため、昭和５２年９月に本件ゴルフ練習場を経営するための会社である被告を設立した。そして、被告は、Ａから同社所有の上記ゴルフ場の施設を購入するとともに、同社の債務を引受け、併せて、Ｐ４及びＰ１から、本件ゴルフ練習場として使用する目的で、同人らの所有地(Ｐ４所有の本件各土地を含む。)を賃借した。また、Ｐ４とＰ１の協議により、Ｐ１が、被告の代表取締役に就任し、同じく同社の取締役に就任したＰ４と相談しながら本件ゴルフ練習場を経営し、その余の被告の役員については、Ｐ１及びＰ４の各家族の中から同数を選出することになった。 (２)本件ゴルフ練習場の施設は、被告の設立時点では、Ａから購入した状態のままであり、地面に柱を立てて、打席の背後と上部に雨露を凌ぎ日光を防ぐ程度の簡単な屋根を設けたものであり、打席数は１５であった(この施設を以下「旧施設」という。)。その設置場所は、Ｐ４の所有地上であった。 やがて、本件ゴルフ練習場の利用客数が増加したため、被告(代表取締役Ｐ１、取締役Ｐ４)は、旧施設を取り壊し、これと同じ場所に、昭和５６年から昭和５７年にかけて大型遊技場(打席棟)を建築した。この新施設(本件建物)は、雨風を避けるための屋根と３面壁を備えた鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建の堅固な構造物であり、打席数は８２であり、その敷地の大半は、本件土地２である。 本件建物の上記建築の費用は、総額約１億２０００万円であり、金融機関からの借入金により賄われ、同債務を担保するため本件建物並びにＰ４及びＰ１の所有地(本件各土地を含む。)に担保権が設定された。その後、Ｐ４は、昭和５９年に死亡し、同人の子であるＰ７(原告Ｘ１の父)が被告の取締役に就任したところ、被告(代表取締役Ｐ１、取締役Ｐ７)は、平成２年に約８０００万円を費やして室内練習場及びポンプ室を建築し、その費用は、本件建物の新築時と同様に金融機関からの借入金により賄われ、同様に担保権が設定された。 そして、本件ゴルフ練習場の敷地のうち、打撃場部分(本件各土地を含む。)の面積は、１万９５１０平方メートル(うち本件各土地の面積合計５８７９平方メートル)であり、本件建物の床面積は、１階７９７・４６平方メートル、２階１０９５・５１平方メートルである。 (３)被告は、平成２６年７月頃、取引銀行の一つである北國銀行から、被告の北陸信用金庫からの借入金債務の全部について北國銀行への借換えをするよう提案を受けたため、Ｐ７及び原告Ｘ１にその旨を告げて相談したところ、Ｐ７及び原告Ｘ１から、〔１〕Ｐ７の連帯保証の解約、〔２〕本件各土地に設定された被告の借入金債務に係る担保権の解除と設定登記の抹消、〔３〕本件各土地の地代の増額等を要求された。また、その頃、〔４〕被告は、本件ゴルフ練習場の長期かつ安定的な経営を図る目的で、本件各土地に係る賃貸借契約書の作成を希望しており、原告Ｘ１も、将来の相続に備えて、本件各土地に係る賃貸借契約の内容を明確化する目的で、土地賃貸借契約書の作成を希望していた。そこで、これ以降、被告とＰ７及び原告Ｘ１との間で、上記〔１〕ないし〔４〕の各事項に関する協議が行われた。 (４)上記(３)の協議の際、原告Ｘ１は、知人の不動産業者に依頼して作成させた乙３の土地賃貸借契約書を被告に交付し、被告は、これを踏まえて対案として作成した甲７の土地賃貸借契約書を原告Ｘ１に交付した。そして、平成２６年１１月頃、原告Ｘ１は、甲７の土地賃貸借契約書の作成について、Ｐ６に相談をして、同人の了解を得て、同人の印章を同契約書の賃貸人欄に押捺し、被告は、上記不動産業者を通じて、同契約書の交付を受けた。 同契約書により、本件各土地の地代の月額は、従前の１平方メートルあたり５５０円から１平方メートルあたり１２００円に増額された。また、その頃、北陸信用金庫の借入金債務に係る北國銀行からの借換分については、Ｐ７の連帯保証の解除、担保権の解除等がされた(なお、北國銀行の平成元年当時の融資分については、その対象外である。)。 ２ 建物所有目的の抗弁の成否 (１)借地借家法２条１号(旧借地法１条)にいう「建物の所有を目的とする」とは、土地の賃貸借の主たる目的がその土地上に建物を所有することにある場合を指し、その主たる目的が建物の所有以外の事業を行うことにある場合は、借地人が貸主からその事業のために必要な付属の事務所、倉庫等の建物を建築し、所有することの承諾を得ていたとしても、これに含まれないものと解される。 そして、以上の見地からすれば、ゴルフ練習場として使用する目的でされた土地の賃貸借は、後記特段の事情のない限り、建物の所有を目的とする賃貸借とはいえず、借地借家法(旧借地法)の適用を受けないものの、上記条項にいう建物に当たるような形式のゴルフ練習場を建築し、所有する目的で土地の賃貸借をすることが契約当事者間で特に合意された(この合意を以下「反対の特約」という。)等の特段の事情があると認められる場合には、建物の所有を目的とする賃貸借にあたり、借地借家法(旧借地法)の適用を受けると解するのが相当である(最高裁判所第三小法廷昭和４２年１２月５日判決・民集２１巻１０号２５４５頁参照)。 (２)これを本件についてみると、本件土地賃貸借契約１が締結された昭和５２年の時点では、当時の本件ゴルフ練習場の旧施設の形態や構造等に照らせば、Ｐ４と被告が反対の特約をした事実を認めることはできない。 しかしながら、前示１(２)の昭和５６年から昭和５７年にかけて新築された本件建物(打席棟)の形態や構造、規模等からすれば、本件建物は、借地借家法２条１号(旧借地法１条)にいう「建物」に当たるものと認められる。 そして、この認定事実に、新築された本件建物は、これ以降、本件ゴルフ練習場の継続的な運営上必要不可欠の施設となったこと、前示のとおり、被告は、本件建物の巨額な新築費用を金融機関からの借入金で賄い、本件各土地を含む本件ゴルフ練習場の敷地の当時の所有者であるＰ４及びＰ１は、当該敷地に同借入金債務のための担保権を設定することを承諾したこと、Ｐ４は、被告の当時の取締役でもあり、これらのことを熟知しており、かつ、その後も本件各土地の地代を収受していたこと等の諸事情を総合すると、本件各土地は、本件建物の新築に伴って、ゴルフ練習場としての使用と本件建物の敷地としての使用がともに主たる目的となったものと認められ，また、Ｐ４と被告は、昭和５７年頃、明示又は黙示的に、反対の特約を伴う新規の建物所有目的の土地賃貸借契約の締結又は本件土地賃貸借契約１の目的を建物所有に変更する合意をしたものと認められる(なお、本件各土地のうち、本件土地１は、単体では本件建物の敷地ではないものの、その位置、形状、面積、利用状況等に照らして、隣接する本件土地２と一体的に本件建物の敷地として機能しているものと認められるから、本件各土地の全体について一体的に建物所有の目的を認めるのが相当である。)。 そして、その後の本件土地賃貸借契約２の締結時点においても、従前と同様に、本件建物は、本件ゴルフ練習場の継続的な運営上必要不可欠の施設であり、本件各土地は、ゴルフ練習場としての使用と本件建物の敷地としての使用がともに主たる目的となっており、本件各土地の当時の賃貸人(Ｐ６)は、その地代の収受を続けていたところ、これらの点に、当時の本件建物の形態や構造、規模等(平成２年の増築後のもの)及び前記前提事実(４)のとおりの甲７の土地賃貸借契約書の記載内容等を併せ考えると、本件土地賃貸借契約２は、本件各土地の賃貸借が、従前(本件建物の新築の際に反対の特約を伴って新規に締結された建物所有目的の土地賃貸借契約又は建物所有目的に変更された本件土地賃貸借契約１)と同じく、建物所有を目的とすることが確認されたものであると認められるから、借地借家法(旧借地法)の適用を受ける。 なお、本件土地賃貸借契約２のうち、契約期間を２年とする合意については、借地借家法３条(旧借地法２条)により、その効力を有しない。 ３ 以上によれば、本件土地賃貸借契約２は、本件解約申入れの１年後に終了しないし、他の終了原因についての主張立証もない。 よって、原告らの請求はいずれも理由がないからこれを棄却することとして、主文のとおり判決する。(裁判官 加島滋人) 別紙 物件目録 １ 所在 白山市ａ町 地番 ｂ番１ 地目 雑種地 地積 ２９３７平方メートル ２ 所在 白山市ａ町 地番 ｃ番１ 地目 宅地 地積 ２９４２・００平方メートル ３ 所在 白山市ａ町ｃ番地１、ｄ番地１、ｅ番地１、ｂ番地１、ｆ番地 家屋番号 ｃ番１ 種類 遊技場 構造 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建 床面積 １階 ７９７・４６平方メートル ２階 １０９５・５１平方メートル 附属建物 符号 １ 種類 ポンプ室 構造 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 床面積 １８・６３平方メートル 以上：7,132文字
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