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| 令和 1年 8月 1日(木):初稿 |
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○「賃貸借契約借主連帯保証人からの契約解除を認めた地裁判例紹介１」の続きで、公営住宅を所有管理する原告が、賃貸借契約は賃料不払いを理由に解除されたとして、賃借人の連帯保証人である被告(賃貸人の実母の姉の配偶者)に対し、約１０年分の未払賃料及び賃料相当損害金として約３００万円の支払いを求めました。 ○これに対し、原告は、家賃滞納整理要綱に反して、約１３年のあいだ催告書を全く送付することなく、また、賃借人の賃料滞納の状況についても一切知らせずに放置したものであり、原告には内部的な事務引継上の過失又は怠慢が存在するにもかかわらず、被告に対する請求権が形骸的に存続していることを奇貨として、敢えて本件訴訟提起に及んでいるものであり、本件請求は権利の濫用として許されないとして、原告の請求を棄却した平成２０年２月２１日広島地裁福山支部判決(裁判所ウェブサイト)関連部分を紹介します。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 １ 原告の請求を棄却する。 ２ 訴訟費用は原告の負担とする。 事実及び理由 第１ 請求の趣旨 １ 被告は，原告に対し，２９３万１２４８円を支払え。 ２ 訴訟費用は被告の負担とする。 ３ 仮執行宣言。 第２ 事案の概要等 １ 事案の概要 本件は，別紙目録記載の建物(以下，「本件建物」という。)及び駐車場(以下，「本件駐車場」という。)を所有して管理する原告が，賃貸借契約は賃料不払いを理由に解除されたとして，本件建物及び駐車場の賃借人の連帯保証人である被告に対し，平成９年１月分以降(約１０年分)の未払賃料及び賃料相当損害金として約３００万円の支払いを求めた事案である。 ２ 争いのない事実及び証拠によって認められる事実(証拠によって認定した事実については，末尾に証拠を掲載した。) (中略) 第３ 当裁判所の判断 １ 上記認定事実に加えて，証拠(甲１，５，７，８，１０ないし１７，証人Ｂ，証人Ｃ)及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。 (１)本件市営住宅は，公営住宅法にいう公営住宅に該当するものであるところ，公営住宅法は，国及び地方公共団体が協力して，健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し，これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し，又は転貸することにより，国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とするものであって(法１条)，この法律によって整備された公営住宅の使用関係については，管理に関する規定を設け，家賃の決定，家賃の変更，家賃の徴収猶予，修繕義務，入居者の募集方法，入居者資格，入居者の選考，入居者の保管義務，明渡し等について規定し(法第３章)，また，法の委任(法４７条)に基づいて制定された条例も，使用許可，使用申込，申込者の資格，使用者選考，使用手続，使用料の決定，使用料の変更，使用料の徴収，明渡し等について具体的な定めをしているところである。 そして，福山市営住宅等条例(甲５，８)の規定によれば，市営住宅等の入居決定者は，決定のあった日から１０日以内に，入居決定者と同程度以上の収入を有する者で，市長が適当と認める連帯保証人２人の連署する請書を提出することが要求されている。 (２)被告は，昭和５７年１０月２６日，訴外Ａが原告から本件建物を賃借するに際し，福山市営住宅等条例の上記規定に基づき，訴外Ａの実父である訴外亡Ｄ(平成１３年ａ月ｂ日死亡)とともに訴外Ａの連帯保証人となることを承諾し，市営住宅使用請書(甲１)の連帯保証人欄に署名・押印した。 なお，被告は，訴外Ａの実母の姉の配偶者であり，すなわち，訴外Ａの義理の伯父の関係にあるが，訴外Ａの生活状況については必ずしも十分に把握しておらず，訴外Ａが平成５年に破産宣告を受けたことすら，最近まで知らずにいた状況であった。 (３)訴外Ａは，平成３年頃から本件建物の賃料を滞納するようになった。 (４)原告には，市営住宅使用料(家賃)の納付の円滑化を図るため，昭和６３年４月１日から施行された「福山市営住宅使用料(家賃)滞納整理要綱」(甲１６)が存在し，納期限までに家賃を納付しない市営住宅の入居者やその連帯保証人に対する督促や明渡請求訴訟の提起等，家賃滞納整理については，上記要綱に基づいて事務処理することとされていたものであるところ，上記要綱には以下の事項が定められていた。 ア 家賃の滞納が発生した場合には，滞納者に対し事実の認識と納付指導のため，つぎの文書を送付する。 (ア)１ヶ月以上の滞納者に対しては，まず督促状(様式１)を送付する。 (イ)３ヶ月以上の滞納者に対しては，「さきに督促状を送付しましたが，いまだ未納ですので表記の指定納入期限までに完納してください。もし，期限までに完納できない事情がある場合は住宅課へご相談ください。なお，住宅・駐車場使用料の未納については連帯保証人へ連絡済です。」の文書(様式２)を送付する。 (ウ)５ヶ月以上の滞納者に対しては，「あなたの滞納については，再三督促しているにもかかわらずいまだ完納されていません。表記の指定納入期限までに完納してください。なお，連帯保証人に対しても催告書を送付しております。(予告)期限までに納入されない場合は，裁判所に住宅明渡の訴えを行うことになります。」の文書(様式３)を送付する。 イ 以上の規定により，督促・催告したにもかかわらず納付しない滞納者の連帯保証人に対し，つぎの文書を送付する。 (ア)３ヶ月を超え５ヶ月までの滞納者の連帯保証人に対しては，「さきに「住宅・駐車場使用料完納指導依頼書」を送付しましたが，いまだに完納されていません。ついては，連帯保証人であるあなたに請求しますので，入居者と相談のうえ指定納入期限までに納付してください。なお，これ以上滞納が続くようであれば，入居者に対しては，裁判所に住宅明渡の訴えを行うこととなります。また連帯保証人に対しては，住宅使用料等(起訴費用・損害賠償金含む)の支払いを請求することになります。」の文書(様式４)を送付する。 (イ)６ヶ月を超える滞納者の連帯保証人に対しては，「あなたが連帯保証人となっている市営住宅入居者は，市の再三の督促にもかかわらず，表記のとおり滞納となっています。ついては本人と相談のうえ指定納入期限までに完納されるようご指導ください。なお，期限までに完納されない場合は，連帯保証人のあなたに請求することにもなりますのであらかじめお知らせしておきます。」の文書(様式５)を送付する。 ウ ６ヶ月以上の滞納者で，家賃を支払う意思のないものに対して法的措置を行う旨記載した文書を送付し，警告するとともに，臨戸訪問等により本人と接触し，納付指導を行う。 エ 市営住宅明け渡し等請求訴訟の訴え提起前日までの間に，滞納家賃の全額又は，３分の２以上の額を納付し，かつ，当該納付すべき残額について，分割納付誓約を申し出た場合は，提訴しないことができるものとする。ただし，分割納付誓約の内容は，滞納が１年以内に整理できるものとする。 (５)原告は，本件建物の賃料を滞納するようになった訴外Ａに対しては，平成３年１月２０日から平成５年６月１８日までの間，上記様式１ないし３の催告書等を１１回にわたって送付するとともに，保証人である被告に対しても７回にわたって催告書を送付した。 一方，訴外Ａは，平成５年６月７日に自己破産決定を受け，その後，免責決定も受けたが，原告に対しては，平成５年１０月１９日，納付誓約書を提出して未払賃料を分納することを約束し，その後，同約束に従ってこれを履行していた。 ところが，訴外Ａが上記納付誓約書に記載された約束を概ね遵守して未払賃料の分納を続けていたにもかかわらず，原告担当者は，平成５年１２月２０日，過って被告に対して催告書を送付してしまったため，訴外Ａは，平成６年１月，原告担当課に来てそのことを強く抗議し，原告担当者は，被告に対し，電話で謝罪した。 このことがあってから，原告は，内部的な申し送りとして，訴外Ａに賃料滞納があっても，上記納付誓約書に記載された約束を概ね遵守して未払賃料の分納を続けている限りは，被告ら保証人に対しては催告書の送付を控える取扱いとすることを取り決めた。 (６)ところが，訴外Ａは，平成６年夏頃から，上記納付誓約書に記載された約束どおりの納付を滞るようになり，その後，新たな滞納分も加わって，平成１１年８月２５日現在の滞納額は５３万７７００円，平成１２年８月１４日現在の滞納額は５９万４１００円，平成１３年９月３日現在の滞納額は９９万０８００円，平成１４年８月７日現在の滞納額は１２９万３０００円，平成１５年８月２０日現在の滞納額は１７２万３４００円，平成１６年１２月２０日現在の滞納額は２２６万７０００円，平成１７年１１月１７日現在の滞納額は２６５万３４００円と増加した。 原告は，訴外Ａに対しては，再三にわたって催告書を送付し，臨戸訪問等により本人と接触し，納付指導を行うなどし，更には，平成１１年８月２５日，平成１２年８月１４日及び平成１７年９月５日には納付誓約書を提出させるなどしたが，被告に対しては，上記の内部的な申し送りの趣旨を後任者に正確に伝えなかったこともあってか，「福山市営住宅使用料(家賃)滞納整理要綱」(甲１６)に反して，催告書を全く送付することなく，また，訴外Ａの賃料滞納の状況についても一切知らせずに放置していた。 なお，この間の平成１３年７月１０日，訴外Ａのもう１人の連帯保証人である訴外亡Ｄ(訴外Ａの実父)は死亡した。 ２ 被告は，福山市営住宅等条例４１条(２)において，家賃を３ヶ月以上滞納したときは「当該入居者に対し，当該市営住宅等の明渡しを請求することができる」と規定しているところから，本件建物賃貸借契約の連帯保証人の保証の本旨は３ヶ月を限度として保証しているものであって，入居者の賃料不払いを無制限に保証しているものではないと主張するので，まず，この点について検討する。 公営住宅法は，国及び地方公共団体が協力して，健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し，これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し，又は転貸することにより，国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とするものである(法１条)ことは上記判示のとおりであるから，そもそも，公営住宅の賃貸借において，住宅に困窮する低額所得者である賃借人の賃料未払いを担保するために，賃貸借契約締結の条件として連帯保証人を付することを要求することの正当性及び合理性自体に疑問があるところであり，本来，生活保護法における住宅扶助の制度と連動させるなどの法的整備が望まれるところであるが，公営住宅の賃貸借において賃貸借契約締結の条件として連帯保証人を付することを要求すること自体が違法であるとまで解することはできず，一方，連帯保証人を付することの効用としては，公営住宅の賃借人に対し，連帯保証人に迷惑を掛けてはいけないという道義心から賃料支払義務の確実な履行を促す効果が期待でき，また，公営住宅の賃借人が賃料を滞納した場合に，公営住宅の賃借人に対して連帯保証人から納付を促してもらうことによって，賃料支払義務の履行をより強力に促すことができるという効果が期待できるのであり，上記認定にかかる「福山市営住宅使用料(家賃)滞納整理要綱(甲１６)も，滞納整」理に関する行政機関の内部的な規範ではあるが，以上の趣旨に添うものとして評価できる。 以上の観点によれば，本件建物賃貸借契約における連帯保証人の保証責任の範囲として，入居者の賃料不払を無制限に保証していると解することは相当でなく，自ずから社会的相当性の認められる一定の範囲に限定されるべきものではあるが，その責任範囲についての明確な約定の存在しない本件において，福山市営住宅等条例４１条(２)の規定のみを根拠として連帯保証人の保証の本旨は３ヶ月を限度とするものであると解することは必ずしも相当でなく，この点に関する被告の上記主張は直ちには採用できない。 ３ しかしながら，公営住宅の賃貸借契約における連帯保証人の意義が上記判示のとおりであって，入居者の賃料不払いを無制限に保証していると解することは相当でないことは上記判示のとおりであるから，公営住宅が住宅に困窮する低所得者に対し低廉な家賃で賃貸し，市民生活の安定と社会福祉増進を目的としていることから，公営住宅の賃貸借契約に基づく賃料等の滞納があった場合の明渡等請求訴訟の提起に関して，その行政実務において，滞納額とこれについての賃借人の対応の誠実さなどを考慮して慎重に処理すること自体は相当且つ適切な処置であるとしても，そのことによって滞納賃料等の額が拡大した場合に，その損害の負担を安易に連帯保証人に転嫁することは許されず，明渡等請求訴訟の提起を猶予する等の処置をするに際しては，連帯保証人からの要望があった場合等の特段の事情のない限り，滞納額の増加の状況を連帯保証人に適宜通知して連帯保証人の負担が増えることの了解を求めるなど，連帯保証人に対しても相応の措置を講ずべきものであるということができる。 これを本件についてみるに，連帯保証人である被告に対する原告の催告状況は上記認定のとおりであって，賃借人である訴外Ａが，平成６年夏頃から，納付誓約書に記載された約束どおりの納付を滞るようになり，その後，新たな滞納分も加わって，平成１１年８月２５日現在の滞納額は５３万７７００円，平成１２年８月１４日現在の滞納額は５９万４１００円，平成１３年９月３日現在の滞納額は９９万０８００円，平成１４年８月７日現在の滞納額は１２９万３０００円，平成１５年８月２０日現在の滞納額は１７２万３４００円，平成１６年１２月２０日現在の滞納額は２２６万７０００円，平成１７年１１月１７日現在の滞納額は２６５万３４００円と増加したにもかかわらず，被告に対しては，「福山市営住宅使用料(家賃)滞納整理要綱」(甲１６)に反して，平成５年１２月２０日に催告書を送付したのを最後に，平成１８年１０月１１日に至るまで，催告書を全く送付することなく，また，訴外Ａの賃料滞納の状況についても一切知らせずに放置していたものであり，原告には内部的な事務引継上の過失又は怠慢が存在するにもかかわらず，その責任を棚上げにする一方，民法上，連帯保証における責任範囲に限定のないことや，連帯債務における請求に絶対効が認められることなどから，被告に対する請求権が形骸的に存続していることを奇貨として，敢えて本件訴訟提起に及んでいるものであり，本件請求における請求額に対する被告の連帯保証人としての責任範囲等を検討するまでもなく，本件請求は権利の濫用として許されないものというべきである。 ４ 以上によれば，原告の本訴請求は，その余の点について判断するまでもなく，理由がないから棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６１条に従い，主文のとおり判決する。 広島地方裁判所福山支部 裁判官 杉本正樹 (別紙) 目録 住宅名 ｃ市営住宅 所在地 広島県福山市ｄ町ｅ番地 住宅番号 ｆ号棟ｇ号 構造 鉄筋コンクリート造陸屋根ｈ階建 種類 共同住宅 面積 ｉ平方メートル (附属物置) 構造 鉄骨造平家建 面積 ｊ平方メートル 駐車場 構造 アスファルト舗装 面積 ｋ平方メートル 以上 以上：6,341文字
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