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| 平成26年 8月26日(火):初稿 |
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○「賃料増減額請求の要件－結構厳しい」に「賃料増減額請求は弁護士費用に加えて不動産鑑定士による賃料鑑定費用も必要になり、結構、裁判費用がかかり、且つ容易に目的を達することは出来ませんので、目的達成までのコストを慎重に判断するようにアドバイスしています。」と記載していましたが、今般、バブル期に定められた地代の減額請求手続を依頼されました。 ○そこで借地借家法第１１条の規定について詳細に勉強する必要が生じました。先ず、地代等自動改定特約において地代等の改定基準を定めるに当たって基礎とされていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者は、同特約に拘束されず、同項に基づく地代等増減請求権の行使を妨げられないとする平成１５年６月１２日最高裁判決(判タ１１２６号１０６頁、判時１８２６号４７頁)全文を紹介します。 ○世の中にはたまたま先祖が広い土地を持ってビル用地として貸していたために、僅か１ヶ月の間に、何もしないでも普通のサラリーマン１年分、或いは、数年分の収入に相当する地代を貰える、誠に羨ましい人々が居ます。当事務所でも人件費等経費が１ヶ月数百万円かかり、その売上を上げるために、日々不安感に苛まれながら、血の滲むような努力を継続しています。しかし、世の中の一定割合部分居る、何もしないで１ヶ月に数百万円(或いは数千万円、数億円)入ってくる土地資産家の方々には、ただただ羨ましい限りです(^^;)。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 原判決を破棄する。 被上告人の請求についての本件控訴を棄却する。 上告人の請求に関する部分につき本件を東京高等裁判所に差し戻す。 第２項の部分に関する控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。 理 由 上告代理人○○○○、同○○○○、同○○○○の上告受理申立て理由について １ 本件は、本件各土地を被上告人から賃借した上告人が、被上告人に対し、地代減額請求により減額された地代の額の確認を求め、他方、被上告人が、上告人に対し、地代自動増額改定特約によって増額された地代の額の確認を求める事案である。 ２ 原審の確定した事実関係の概要は、次のとおりである。 (1) 上告人は、大規模小売店舗用建物を建設して株式会社Ａの店舗を誘致することを計画し、昭和６２年７月１日、その敷地の一部として、被上告人との間において、被上告人の所有する本件各土地を賃借期間を同月２０日から３５年間として借り受ける旨の本件賃貸借契約を締結した。 (2) 被上告人及び上告人は、本件賃貸借契約を締結するに際し、被上告人の税務上の負担を考慮して、権利金や敷金の授受をせず、本件各土地の地代については、昭和６２年７月２０日から上告人が本件各土地上に建築する建物を株式会社Ａに賃貸してその賃料を受領するまでの間は月額２４９万２９００円とし、それ以降本件賃貸借契約の期間が満了するまでの間は月額６３３万１６６６円（本件各土地の価格を１坪当たり５００万円と評価し、その８％相当額の１２分の１に当たる金額）とすることを合意するとともに、「但し、本賃料は３年毎に見直すこととし、第１回目の見直し時は当初賃料の１５％増、次回以降は３年毎に１０％増額する。」という内容の本件増額特約を合意し、さらに、これらの合意につき、「但し、物価の変動、土地、建物に対する公租公課の増減、その他経済状態の変化により甲（被上告人）・乙（上告人）が別途協議するものとする。」という内容の本件別途協議条項を加えた。 (3) 本件賃貸借契約が締結された昭和６２年７月当時は、いわゆるバブル経済の崩壊前であって、本件各土地を含む東京都２３区内の土地の価格は急激な上昇を続けていた。したがって、当事者双方は、本件賃貸借契約とともに本件増額特約を締結した際、本件増額特約によって、その後の地代の上昇を一定の割合に固定して、地代をめぐる紛争の発生を防止し、企業としての経済活動に資するものにしようとしたものであった。 (4) ところが、本件各土地の１ｍ2当たりの価格は、昭和６２年７月１日には３４５万円であったところ、平成３年７月１日には３６７万円に上昇したものの、平成６年７月１日には２０２万円に下落し、さらに、平成９年７月１日には１２６万円に下落した。 (5) 上告人は、被上告人に対し、前記約定に従って、昭和６２年７月２０日から昭和６３年６月３０日までの間は、月額２４９万２９００円の地代を支払い、上告人が株式会社Ａより建物賃料を受領した同年７月１日以降は、月額６３３万１６６６円の地代を支払った。 (6) その後、本件各土地の地代月額は、本件増額特約に従って、３年後の平成３年７月１日には１５％増額して７２８万１４１６円に改定され、さらに、３年後の平成６年７月１日には１０％増額して８００万９５５７円に改定され、上告人は、これらの地代を被上告人に対して支払った。 しかし、その３年後の平成９年７月１日には、上告人は、地価の下落を考慮すると地代を更に１０％増額するのはもはや不合理であると判断し、同日以降も、被上告人に対し、従前どおりの地代（月額８００万９５５７円）の支払を続け、被上告人も特段の異議を述べなかった。 (7) さらに、上告人は、被上告人に対し、平成９年１２月２４日、本件各土地の地代を２０％減額して月額６４０万７６４６円とするよう請求した。しかし、被上告人は、これを拒否した。 (8) 他方、被上告人は、上告人に対し、平成１０年１０月１２日ころ、平成９年７月１日以降の本件各土地の地代は従前の地代である月額８００万９５５７円を１０％増額した月額８８１万０５１２円になったので、その差額分（１５か月分で合計１２０１万４３２５円）を至急支払うよう催告した。しかし、上告人は、これを拒否し、かえって、平成１０年１２月分からは、従前の地代を２０％減額した額を本件各土地の地代として被上告人に支払うようになった。 ３ 本件において、上告人は、被上告人に対し、本件各土地の地代が平成９年１２月２５日以降月額６４０万７６４６円であることの確認を求め、他方、被上告人は、上告人に対し、本件各土地の地代が平成９年７月１日以降月額８８１万０５１２円であることの確認を求めている。 ４ 前記事実関係の下において、第一審は、上告人の請求を一部認容し、被上告人の請求を棄却したが、これに対して、被上告人が控訴し、上告人が附帯控訴したところ、原審は、次のとおり判断して、被上告人の控訴に基づき、第一審判決を変更して、上告人の請求を棄却し、被上告人の請求を認容するとともに、上告人の附帯控訴を棄却した。 (1) 本件増額特約は、昭和６３年７月１日から３年ごとに本件各土地の地代を一定の割合で自動的に増額させる趣旨の約定であり、本件別途協議条項は、そのような地代自動増額改定特約を適用すると、同条項に掲げる経済状態の変化等により、本件各土地の地代が著しく不相当となる（借地借家法１１条１項にいう「不相当となったとき」では足りない。）ときに、その特約の効力を失わせ、まず当事者双方の協議により、最終的には裁判の確定により、相当な地代の額を定めることとした約定であると解すべきである。 以上：3,022文字
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