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| 平成22年 3月24日(水):初稿 |
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○建物内賃借人自殺の責任範囲に関する判例全文紹介続きです。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ４ 争点に関する当事者の主張 (1)争点(1)（Ｂの債務不履行の有無）について ア 原告の主張 （ア）賃借人であるＢは本件２０３号室を賃借中に同号室内において自殺したが，この行為は，賃貸目的物である本件２０３号室の使用収益に際しての善管注意義務に違反するものであり，債務不履行を構成する。 （イ）賃借人は，賃貸目的物を善良なる管理者と同様の注意義務をもって管理し，賃貸目的物の価値を減じることのないように使用収益すべき注意義務があるところ，本件２０３号室内において自殺をすれば，その後，本件２０３号室を借りようとする者が現れず，仮に相当期間経過後に貸すことができたとしても，賃料を相当程度廉価に押さえなければ借り手が現れないのが通常であると考えられ，また，建物を売却処分しようとしても相当な減額を強いられることになる。したがって，Ｂが本件２０３号室内で自殺したことは，賃借人としての善管注意義務違反に当たる。 （ウ）なお，賃貸借契約において，賃貸人は，賃貸目的物の経年劣化による価値の減少や不可抗力による賃貸目的物の滅失・毀損による損失は甘受するが，それ以上に賃貸目的物の利用に伴う価値の減少まで甘受して賃貸するものではない。 イ 被告Ｙ１の主張 上記ア（ア）の事実は，否認ないし争う。 ウ 被告Ｙ２の主張 （ア）上記ア（ア）の事実は，否認ないし争う。 （イ）賃借人は賃貸借契約終了時に賃貸目的物を返還する義務を負うが，原則として物理的に賃貸目的物の返還があれば賃借人の債務の履行としては十分であり，賃貸目的物の物理的な損傷については責任を負う余地があるとしても，賃貸目的物に心理的あるいは価値的な影響を与えるような事由についてまで，これが生じないようにすべき義務を負っているものではない。したがって，賃借人であるＢには，本件賃貸借契約に付随する義務として，本件２０３号室内で自殺しないように配慮すべき義務はなかったというべきである。 (2)争点(2)（被告Ｙ２の連帯保証責任の範囲）について ア 原告の主張 （ア）被告Ｙ２は，本件連帯保証契約に基づき，本件賃貸借契約に基づくＢの原告に対する一切の債務について連帯保証人として責任を負っている。 （イ）したがって，本件賃貸借契約の債務不履行による損害賠償債務である，Ｂの自殺により生じた原告の損害を賠償することは，本件連帯保証契約に基づく被告Ｙ２の責任範囲に含まれる。 イ 被告Ｙ２の主張 （ア）上記ア（ア）の事実のうち，被告Ｙ２が「一切の債務」について責任を負っているとの部分は否認し，その余の事実は認め，同（イ）は争う。 （イ）仮に，Ｂが本件２０３号室で自殺したことが本件賃貸借契約の債務不履行に該当するとしても，被告Ｙ２にはＢが自殺しないように配慮すべき義務はないし，本件連帯保証契約の合理的意思解釈としても，被告Ｙ２は賃料不払などについて連帯保証をするとの意思はあったが，Ｂが本件２０３号室で自殺することにより生じる損害についてまで連帯保証をする意思はなかったから，同損害は本件連帯保証契約による被告Ｙ２の責任範囲には含まれない。 (3)争点(3)（原告の損害）について ア 原告の主張 （ア）ａ 原告は，本件建物の各室を賃貸するに当たって，重要事項の説明として，本件２０３号室で自殺があったことを説明しなければならないが，この義務は本件建物が存続する限り免れないと考えられる。 ｂ 本件建物は昭和６３年１１月新築の建物であり，３０年間は賃貸可能であると考えられるところ，Ｂが自殺した平成１８年１０月からは，なお１２年間の賃貸が可能であった。 ｃ 建物内で自殺があった建物の売買の事案に関して，自殺から６年経過時の売買契約の解除を認めた裁判例と，自殺から７年経過時の売買契約の解除を認めなかった裁判例があることからすれば，６年間は自殺の影響を受けると考えられる。 ｄ 時が経過すれば，自殺による嫌悪感も減少するものと考えられる。 （イ）以上の諸事情を総合考慮すると， ａ 本件２０３号室は，当初２年間は賃貸することができず，その後４年間は賃料半額（３万円）での賃貸を強いられるものと考えられるから，原告には２８８万円の損害が生じることになる。 （６万円×１２か月×２年＝１４４万円と３万円×１２か月×４年＝１４４万円の合計２８８万円） ｂ 本件建物は１階５室，２階５室の合計１０室で構成されているところ，その内，本件２０３号室の両隣と階下の３室については，当初２年間は賃料半額（３万円），その後４年間は８割程度の賃料（４万８０００円）での賃貸を強いられるものと考えれるから，原告には３８８万８０００円の損害が生じることになる。 （３万円×１２か月×２年×３室＝２１６万円と１万２０００円×１２か月×４年×３室＝１７２万８０００円の合計３８８万８０００円） （ウ）以上によれば，原告の損害は６７６万８０００円である。 イ 被告Ｙ１の主張 （ア）原告の主張は，争う。 （イ）賃貸目的物の部屋で賃借人が自殺した場合，その直後の当該部屋の賃貸借契約において，この事実が心理的な負担要因となることは否定しないが，その後の当該部屋の賃貸借契約上の不利益が全て賃借人の自殺と因果関係があるか否かは慎重に判断されるべきであり，当該賃貸目的物が所在する地域の賃貸物件に対する需要と供給の状況，当該賃貸目的物の客観的な状況（立地条件，老朽化）も考慮すべきである。 原告が主張している賃料の値下げを要する部屋の範囲，賃料の値下げ金額，賃料の値下げを要する期間はいずれも過大であり，賃料の減額を要する部屋は本件２０３号室のみであり，賃料減額期間は一契約期間が２年であるから２年間で十分であると考えられる。 ウ 被告Ｙ２の主張 （ア）原告の主張は，争う。 （イ）Ｂの自殺による原告の損害は本件２０３号室についてのみ認められるべきであり，これに，原告は本件２０３号室を従前月額６万円で賃貸していたところ現在は月額３万５０００円で賃貸していることをふまえ，損害が発生する期間を２年間と仮定して，原告の損害は６０万円が相当である（２万５０００円×２４か月＝６０万円）。 以上：2,585文字
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