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| 平成20年 7月24日(木):初稿 |
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○Ａさんは２０年前に自己所有の甲地(１５０坪)をＢ株式会社に建物所有目的で月額金１５万円の約定で賃貸し、Ｂ社は、Ｂ社は、Ｃ銀行から金３０００万円を借り受けて乙建物(５０坪)を建て、乙建物で薬品等の販売業を営んできました。ところが、Ｂ社は３年前に多額の負債を抱えて倒産し、Ｂ社社長は夜逃げし、３年前から賃料不払状態が続いています。 ○Ａさんは、甲地から何らの収益が上がらなくなったので、甲地を他に売却したいと考えていますが、老朽化した乙建物があるためなかなか買い手がつきません。乙建物にはＢ社のＣ銀行に対する借入金債務約２０００万円の抵当権がついています。この借入金債務もＢ社倒産の３年前から不払状態が続いているのに、Ｃ銀行は土地には抵当権がなく競売にかけても乙建物のみでは売れる見込みがないため競売手続も取らず中途半端な状態が続いています。 ○そこでＡさんは、Ｂ社相手に賃料不払いによる甲地の賃貸借解除をして、乙建物収去甲地明渡の訴えを提起したいと思っていますが、Ｂ社のＣ銀行に対する金２０００万円の抵当権がついている建物を収去出来るのか心配しています。 ○本件ではＢ社が３年前に倒産し社長も夜逃げし３年間も賃料不払が続き更に今後賃料支払が解消される可能性は皆無ですから、ＡさんのＢ社に対する甲地賃貸借契約解除は問題なく認められます。問題は、乙建物の抵当権者Ｃ銀行との関係ですが、昭和５６年１０月３０日東京地裁判決(判時１０４５号１００頁)によると「借地上に借地人が所有する建物が存在し、これに抵当権が設定された場合、一般に、賃貸人が借地人の賃料不払を理由にして賃貸借契約を解除し、建物収去土地明渡を求めるには、賃貸人は借地人に対して催告すれば足り、建物の抵当権者に対し、事前に賃料の支払状況などについて何らかの連絡をしなければならないものではない」とされており、Ｃ銀行に断りなく解除も出来ます。 ○但し、昭和４７年１０月３１日東京地裁判決(判時６９４号７４頁)では建物収去土地明渡の強制執行に対して建物の抵当権者から提起された第三者異議の訴えが認容されています。この事案では抵当権者が借地権者の不払賃料を賃貸人に現実の支払提供をしたものを賃貸人が受領を拒否したとの経緯がありますので、用心のためＡさんはＣ銀行に対しＢ社の未納賃料３年分をＡさんに対し支払う意思があるかどうか確認しておいた方が良いでしょう。Ｃ銀行は乙建物に２０００万円以上の価値がない限り支払するはずがありませんから。 ○その上でＡさんはＢ社に対し公示送達の方法で土地賃貸借契約解除と乙建物収去甲地明渡の訴えを提起し、判決に基づき執行官によって乙建物解体による甲地の返還を実現できます。但し、乙建物解体費用等理屈上はＢ社に請求できますが、Ｂ社は支払不能状態であり、一切の費用はＡさんが事実上負担しなければなりません。 以上：1,180文字
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