○「
マンション法59条競売に民執法63条は適用されないとした高裁決定紹介」の続きで、マンション法第５９条１項に基づく競売請求をめた令和５年８月９日東京地裁判決(LEX/DB)関連部分を紹介します。
○本件マンションの本件管理組合の管理者である原告が、区分所有者である被告に対し、本件管理規約に定める管理費等に係る被告による長期滞納管理費等元金１６９万８７０６円及び遅延損害金７０万６６６１円の合計２４０万５３６７円について、区分所有法５９条１項に規定する要件に該当するとして、同条項に基づき、被告の区分所有権及び敷地利用権の競売を求めました。
○被告による管理費等の滞納行為は、同法５７条１項に規定する行為をした場合に該当し、また、当該行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しいともいえ、被告の区分所有権及び敷地利用権には、根抵当権が設定されたところ、根抵当権の元本が確定し、一部弁済を原因として根抵当権が一部移転していること、担保不動産競売開始決定がされて差押えがされたものの、取消決定がされたことが認められ、「他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」に該当するなどとして、請求を認容し
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主 文
１ 原告は、被告が所有する別紙１物件目録記載の区分所有権及び敷地利用権について競売を申し立てることができる。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
主文同旨
第２ 事案の概要
本件は、別紙１物件目録「一棟の建物の表示」欄記載の建物(以下「本件マンション」という。)の管理組合(以下「本件管理組合」という。)の管理者である原告が、本件マンションの区分所有者である被告に対し、本件マンションの管理規約(以下「本件管理規約」という。)に定める管理費等に係る被告による長期滞納について、同法５９条１項に規定する要件に該当するとして、同条項に基づき、本件マンションに係る被告の区分所有権及び敷地利用権の競売を求める事案である。
第３ 当事者の主張
１ 原告の主張
別紙「請求の原因」記載のとおり
２ 被告の主張
原告が本件マンションの管理者であること、被告が別紙物件目録１記載の建物を取得したこと、被告が管理費の支払義務等を負っていたこと、令和２年１１月１９日に不動産競売開始決定がされたこと、被告の商業登記後上に解散して代表清算人が選任される等の記載があることは認める。その余の事実については、不知。
第４ 当裁判所の判断
１ 証拠(甲１から３まで及び９)及び弁論の全趣旨によれば、別紙請求の原因１及び２の各事実のほか、本件管理組合の収入は１億６２５７万７３０３円であるのに対し、支出は１億６１０７万４６０７円であるとの事実を認めることができる。そうすると、このような被告による管理費等の滞納行為は、区分所有法５７条１項に規定する区分所有者が第六条第一項に規定する行為(建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同利益に反する行為)をした場合に該当するといえ、また、当該行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しいともいえる。
２ 証拠(甲１)及び弁論の全趣旨によれば、本件マンションに係る被告の区分所有権及び敷地利用権については、平成５年１２月１７日に根抵当権が設定されているところ、平成２９年１２月１１日に根抵当権の元本が確定し、平成３０年３月２３日の一部弁済(弁済額４５８２万０６８３円)を原因として根抵当権が一部移転していること、令和２年１１月１９日に担保不動産競売開始決定がされて差押えがされたものの、令和３年８月４日に取消決定がされたことが認められる。これらの事情等によれば、本件については、「他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」に該当するというべきである。
３ 証拠(甲７及び８)及び弁論の全趣旨によれば、別紙請求の原因５及び６の各事実を認めることができる。そうすると、本件は、区分所有法５９条１項及び２項に規定する集会の決議に基づく訴えであって、同決議に際しては同条２項において準用する弁明する機会も与えられており、同条に規定する要件に該当するというべきである。
４ よって、原告の請求は理由があるからこれを認容することとし、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第４９部
裁判官 谷地伸之
(別紙１)物件目録
(中略)
(別紙２)請求の原因
１ 当事者
(１)原告は、別紙物件目録記載の一棟の建物(甲１)であるａ(以下「本件マンション」という。)の区分所有者らが本件マンション及びその敷地並びに付属施設の管理を行うために、建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)に基づいて設立した管理組合(権利能力なき社団)(以下「本管理組合」という。)の管理者である(甲２)。
(２)被告は、平成５年１２月１７日、別紙物件目録記載の建物であるａ××××号室(以下「本件建物」という。)の区分所有権を取得し、現在に至るまでこれを所有している(甲１)。
２ 被告が区分所有者の共同の利益に反する行為をしたこと
(１)管理費等の支払義務
被告は、平成５年１２月１７日、本件建物の区分所有権を取得したため、管理規約(以下、単に「規約」という。)第２５条１項１号及び２号、第３０条２項及び３項、第３１条２項及び３項に基づき、管理費、修繕積立金、給湯暖房基本料、給湯使用料、暖房費、水道使用料(以下「管理費等」という。)の支払義務を負う(甲２)。
(２)被告による管理費等の滞納
被告は、平成２８年９月分から管理費等を滞納していたため、本件管理組合は被告に対し、令和元年１２月１１日に管理費等の請求訴訟を提起した。そして、令和２年３月４日、同訴訟の認容判決が出ている(甲３)。しかし、被告は、その後の管理費等の支払も履行していない。
そのため、被告の滞納額は、令和４年７月６日現在、管理費等元金１６９万８７０６円及び遅延損害金７０万６６６１円の合計２４０万５３６７円に増加している(別紙「滞納管理費等内訳書」参照)。
(３)以上のような、長期にわたり、かつ多額にのぼる被告の管理費等の滞納は、「区分所有者の共同の利益に反する行為」(区分所有法５９条１項、５７条１項、６条１項)に該当する。
３ 区分所有者の生活上の障害が著しいこと
管理費等は、マンションの維持管理費に充てられるものであり、マンションの維持管理等に必要不可欠なものである。しかし、前述２(２)に述べたとおり、被告は、長期にわたり、多額の管理費等を滞納しているのみならず、後述４(１)に述べる被告の対応のとおり、今後発生する管理費等を完済しようという意思が認められず、今後も被告の管理費等の不払額は増大することが予想される。
本件管理組合の予算は、直近の収支状況を見ると、収入としては１億６２５７万７３０３円あるのに対し、支出としては１億６１０７万４６０７円の支出をしており、剰余金は１５０万２６９６円しか生じていない(甲９管理費収支表参照)。また、直近の収入の内、剰余金の原資になっているのは、他の区分所有者の管理費等の滞納の回収の際に回収した遅延損害金での収入である(甲９ 収支明細書参照)。
そのため、このような遅延損害金の収入がなければ剰余金はほとんど生じないような予算状況であることは明らかである。そのため、２４０万５３６７円もの滞納をしている被告が今後も本件居室を所有し続けると、収支状況はマイナスになる可能性が高く、マイナスとなった場合は、他の区分所有者が被告の負担分を補填し続けるか、それとも、本件マンションの管理・修繕の質を落とす等の措置をとらざるを得ないこととなり、区分所有者の生活上の障害が著しいといえる(区分所有法５９条１項)。
４ 他の方法によっては滞納管理費の回収が困難であること
(中略)
５ 総会決議
本件マンションの区分所有者らは、令和４年３月２６日の棟総会において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数をもって、本件区分所有権及び敷地利用権について、区分所有法５９条による競売請求訴訟を提起することを決議した(甲７)。
６ 弁明の機会の付与
原告は、上記決議に先立ち、被告に弁明の機会を与えるために、弁明の機会の付与を行った(甲８)。
７ 結語
以上の事実によれば、被告の管理費等の滞納は、「区分所有者の共同の利益に反する行為」(区分所有法５９条１項、５７条１項、６条１項)に該当し、これにより「区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難」(同法５９条１項)な状態が生じていることは明らかといえる。
よって、原告は、被告を除く他の本件マンションの区分所有者全員のために、区分所有法５９条に基づき、被告の有する本件区分所有権及び敷地利用権について競売を請求する。
以上：3,761文字
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