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| 令和 3年 6月29日(火):初稿 |
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○「賃借人破産の場合も解約申入に正当理由が必要とした最高裁判決紹介」の続きで、その原審の昭和４７年３月３０日東京高裁判決(判時６６６号５２頁、判タ２７８号３０６頁)全文を紹介します。 ○建物所有目的の土地賃貸借契約が、賃借人の破産により、民法６２１条(平成１６年改正により６２２条削除)の規定に基づいて解約されると主張された事案の控訴審です。判決は、昭和４１年の借地法の改正は、賃貸借契約が債権者債務者間の人的信頼関係を基盤とすることにまで変更を加えたものではなく、借地人破産の場合土地の賃貸借を解約すべきか、あるいは解約をせず、とくに右借地権の譲渡を承諾するかを賃貸人の選択に任せたものであるとして、原判決を一部変更し、賃借人破産管財人の金１８１万２０００円での建物買取請求権行使を認め、賃借人の破産管財人に対し、建物代金相当額金１８１万２０００円との引換給付を命じました。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 主 文 原判決主文第１項、第３項を次のとおり変更する。 控訴人は被控訴人から金１８１万２０００円の支払を受けるのと引換に被控訴人に対し原判決添付別紙第一目録記載の建物を引き渡して同第二目録記載の土地を明け渡し、かつ昭和４６年５月１８日から明渡ずみまで１ケ月金１３３５円の割合による金員を支払うべし。 訴訟費用は第１、２審を通じこれを５分し、その１を被控訴人の、その余を控訴人の各負担とし、参加費用はこれを５分し、その１を被控訴人の、その余を補助参加人の各負担とする。 事 実 控訴代理人は「原判決主文第１項、第３項を取り消す。被控訴人の控訴人に対する請求を棄却する。訴訟費用は第１、２審とも被控訴人の負担とする。」との判決を求め、被控訴代理人は控訴棄却の判決を求めた。 当事者双方の主張および証拠の関係は、次に附加するほか、原判決事実摘示のとおりであるからこれを引用する。 (控訴人の主張) (一)賃借人の破産によつて賃貸人のこうむる不利益は賃料債権の確保が危ぶまれるという点にあるにすぎないところ、破産法上賃料債権は財団債権として保護されており、賃貸人にはなんらの不利益も与えないようにされている。仮りに賃貸人が賃料債権を確保することができない事態が生じても、その時に賃貸人は賃借人の債務不履行を原因として賃貸借契約を解除すれば足りるのであつて、賃貸人の保護に欠けるところはなく、また遅きに失するということもないはずである。また昭和４１年の借地法の改正によつて土地の賃借権の譲渡等が相当程度可能になつた現在においてはもはや賃貸借における信頼関係を絶対のものと考えるのは当をえず、また右改正は土地の賃借権が社会的に価値のある存在であることを法制上無視できなくなつたため法律上も価値のあるものとして把握すべきであると考えたからにほかならない。 従つて土地の賃借人破産の場合には民法第６２１条の適用は排除されるものというべきである。また借地法の立法趣旨が借地権を保護することを前提として民法の種々の規定を制限している以上、少なくとも民法第６２１条の解釈においても右趣旨を考慮して解釈すべきものであり、しかりとすれば同条の解約の申入については正当事由を要するものというべきである。 (二)仮りに右主張が理由がないとすれば、控訴人は被控訴人に対し本件建物の買取請求権を行使するものであり、しかしてその買取価格は金１８１万２０００円である。 (被控訴人の主張) 本件建物の買取請求時の時価が控訴人主張の金額であることは争わない。 (証拠関係)(省略) 理 由 一、被控訴人が原判決添付別紙第二目録記載の土地(以下本件土地という)を所有し、これについて池田勝之助(以下池田という)との間に昭和３６年４月７日期間は昭和５６年４月７日まで賃料は１ケ月につき本件土地のうち６５坪については坪当り金９円、本件土地のうち２５坪については坪当り金３０円の割合とする約で賃貸借契約を締結したこと、池田は本件土地上に原判決添付別紙第一目録記載の建物(以下本件建物という)を所有していたところ、昭和４５年４月２３日午前１０時東京地方裁判所より破産宣告を受け、控訴人がその破産管財人に就任したこと、被控訴人が民法第６２１条にもとづき同年５月１６日付内容証明郵便で右賃貸借契約の解約の申入をし、右意思表示がその頃控訴人に到達したことは当事者間に争がない。 二、当裁判所は民法第６２１条は土地の賃借人が破産した場合にも適用があり、しかして土地の賃貸人が同条によつて賃貸借契約の解約の申入をするについては正当事由の存在を必要とせず、たゞ賃借人(破産管財人)は地上に所有している建物の買取請求権を有するものと解するものであつて、その理由は次に附加訂正するほか、原判決理由(原判決３枚目表１０行目から５枚目表１０行目まで)において説示するところと同一であるからこれを引用する。 (１)賃借人の破産によつて賃貸人のこうむる不利益が賃料債権の確保が危ぶまれるという点にあるということは控訴人の主張するとおりであるけれども、破産法上賃料債権が財団債権として保護されるのは、破産宣告により賃貸借契約の解約の申入があつた場合においてその終了にいたるまでに生じたものだけであつて(同法第４７条第８号参照)、その解約の申入をすることなく賃貸借を継続する場合に破産宣告後の賃料債権が財団債権として保護されるべきことについては成法上の根拠を缺き、むしろ前記法条の反対解釈及び破産が一般的清算を本旨とするところからすれば、むしろこれを否定すべきものである。 また賃料の不払があつた場合には賃貸人は賃借人の債務不履行を原因として賃貸借契約を解除することができるが、その時にはもはや未払賃料の支払を受けることは困難であると考えられ、従つてその時では遅すぎるのである。むしろ民法第６２１条が賃借人破産の場合に賃貸借契約の解約の申入ができるとしたのは、そのような事態の生ずることを避けんがためであると考えられる。 また昭和４１年の借地法の改正によつて裁判所の許可があれば賃貸人の承諾がなくても土地賃借権の譲渡等ができる途が拓かれたが、これは従来賃貸人が正当の理由もないのにその承諾を拒否し、あるいは承諾するにしても不当に多額の承諾料の支払を要求するといつたことが多く、またかかる事情のため賃貸人の承諾のえられないまま賃借権の譲渡等が強行され、その結果賃貸人の賃貸借契約の解除によつて建物収去土地明渡の訴訟が提起される事例も多かつたことにかんがみ、賃借人が地上建物を第三者に譲渡せんとする場合において第三者に賃借権の取得等を認めても賃貸人に不利となるおそれがない場合に賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可によつて賃借権の譲渡等ができることとしてその譲渡等の円滑化、合理化をはからんとしたものであつて、この点において同法の他の改正規定と相まつてある程度借地権に譲渡性が付与せられ、また借地上の建物の担保価値が強化せられたことは事実であるが、それだからといつて賃貸借契約が債権者債務者間の人的信頼関係を基盤とする点についてまで変更を加えたものということはできない。 また右改正が行われたのは控訴人の主張するごとく土地の賃借権が社会的に価値のある存在であることを法制上無視できなくなつたため法律上も価値のあるものとして把握すべきであると考えたがためであるとしても、前記改正にあたつて民法の前記法条にはなんの変更も加えられなかつたことからすれば、借地人破産の場合土地の賃貸借を解約すべきか、あるいは解約をせず、とくに右借地権の譲渡を承諾し、事宜によつては裁判所の関与のもとに相当な対価を取得すべきかを賃貸人の選択にまかせたものというべきである。 従つて控訴人主張のごとき理由によつてはまた土地の賃借人破産の場合には民法第６２１条の適用は排除されると解さなければならないということにはならない。されに前記の如く破産による解約の場合、建物買取請求権の行使は妨げないと解されるから、破産債権者又は建物に抵当権等を有する別除権者は右買取代金によつてその利益はある程度確保されることとなることも、右結論を助けるに足りる。 (２)原判決５枚目表１１行目に「かかる特約の存在については何らの主張も立証もない。」とあるのを次のとおりに改める。 「成立に争のない丙第２、第３号証、当審証人青柳繁、同上条甲子男(たゞし後記採用しない部分を除く)の各証言をあわせれば、池田はその居住していた本件建物がいたんだので、その補修費にあてるため株式会社三和銀行から金１００万円の融資を受けるつもりで，昭和４３年１０月頃地主である被控訴人に頼んで同人から本件建物に抵当権を設定することおよび競売等により第三者が本件建物の所有権を取得したときは本件土地を同一条件で賃貸することの承諾をえ、その旨記載した承諾書(丙第１０号証)に被控訴人の署名押印をえたが、三和銀行から融資を受けることができなかつたこと、これより以前から有限会社池田喜(池田の妻池田喜史子がその代表取締役をしていた、以下池田喜という)は運転資金に欠乏していたので、他から融資を受けることになり、その頃補助参加人(以下参加人という)から金３００万円の融資を受け、これを担保するため池田に無断で本件建物に抵当権を設定し、かつ被控訴人および池田の承諾をえないで右承諾書を参加人に差し入れたこと、その後池田喜は右債務を返済したが、参加人から右承諾書の返還を受けなかつたこと、その後昭和４４年１２月２日頃池田喜は再び参加人から金４００万円の融資を受け、これを担保するため池田は本件建物に抵当権を設定したが、池田の甥で池田喜の専務取締役をしていた青柳繁は参加人の社員上条甲子男から頼まれて被控訴人の承諾をえないで勝手に、本件建物に抵当権を設定することおよび競売等により第三者が本件建物の所有権を取得したときは本件土地を同一条件で賃貸することを被控訴人が承諾する旨記載した書面に被控訴人の氏名を記入し、その名下に青柳が買い求めてきた「石田」なる印を上条が押捺して丙第１号証の承諾書を作成し、池田喜はこれを参加人に差し入れたことが認められ、前掲証人上条甲子男の証言中右認定に反する部分は採用しがたく、他に右認定を左右するに足りる証拠はない。 右認定事実によれば、被控訴人は池田が本件建物の補修費を三和銀行から借り入れるということで本件建物に抵当権を設定することおよび競売等により第三者が本件建物の所有権を取得したときは本件土地を同一条件で賃貸することを承諾したにすぎないものであつて、池田喜が参加人から第１回目に金３００万円を第２回目に金４００万円を借り入れるについて右と同様の承諾をしたことはなく、またさきにした三和銀行のさいの右承諾をもつてその承諾があつたものといいえないことは右に述べた承諾の経緯からして明らかであり、他に右特約の存在を認めるに足りる証拠はない。」 三、池田が本件土地上に本件建物を所有していることはさきに述べたとおりである。そうするとさきに述べたところにより池田は被控訴人に対し本件建物の買取請求権を有するものというべきところ、控訴人は本訴において右買取請求権を行使し、しかして本件建物の買取請求時の時価が金１８１万２０００円であることは当事者間に争がないから、控訴人は被控訴人から右金１８１万２０００円の支払を受けるのと引換に被控訴人に対し本件建物を引渡して本件土地を明け渡す義務があるものというべく、しかして本件土地の賃料が１ケ月につき本件土地のうち６５坪については坪当り金９円、本件土地のうち２５坪については坪当り金３０円の割合であつたことはさきにのべたとおりであるから、結局控訴人は被控訴人に対し右の本件土地賃貸借終了後である昭和４６年５月１８日から明渡ずみまで１ケ月金１３３５円の賃料相当の損害金及び不当利得金の支払義務があるものというべく、従つて被控訴人の本訴請求は右の限度で正当としてこれを認容すべく、その余は失当としてこれを棄却すべきである。 四、よつてこれと異る原判決主文第１項および第３項を右趣旨に従い変更することとし、訴訟費用および参加費用の負担につき同法第９６条、第８９条、第９２条、第９４条を適用し、仮執行の宣言はこれを附さないこととして主文のとおり判決する。 (昭和４７年３月３０日 東京高等裁判所第二民事部) 以上：5,101文字
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