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個人再生手続でのマンション滞納管理費の扱い

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平成19年 3月21日:初稿
○最近個人再生手続の依頼者が増えていますが、その殆どの方は、住宅ローンを組んで住宅を購入しており、住宅ローンだけは支払を継続し、住宅を維持する目的としています。住宅がマンションの場合、マンション管理費がかかりますが、これも数ヶ月滞納して数十万円に達している場合があります。

○住宅ローンの滞納に関しては、「個人再生の基礎の基礎-住宅ローン債権に関する特則2」に記載したとおり、支払条件を変更するなどして支払遅れを解消することが可能ですが、滞納したマンション管理費の支払を猶予して貰える制度はありません。

○マンション管理費(マンションの管理組合等が区分所有者に対して有する規約や集会の決議に基づく管理費及び修繕積立金債権)は、建物の区分所有等に関する法律(以下「建物区分所有法」といいます。)7条1項により、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権が認められています。前者は不動産の先取特権、後者は動産の先取特権です。

○民事再生法53条1項の別除権には特別の先取特権も含まれますので、滞納マンション管理費は、マンション区分所有権についのて別除権付再生債権になります。したがって滞納マンション管理がある場合は、同法198条1項ただし書の「住宅の上に第53条第1項に規定する担保権が存するとき」に該当することなり、住宅資金特別条項を定めることはできなくなります。

○滞納マンション管理費は、建物区分所有法7条2項の「前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。」との規定により、民法所定の特別の先取特権には後れますが(民法329条2項)、不動産についてはその旨の登記をしなくとも一般債権者に対して対抗できる(民法336条)大変強い効力を持つものです。

○仙台地裁第4民事部でも滞納マンション管理費は、特別の先取特権として別除権付再生債権になるものと解し、原則として、これらを滞納したままでは、住宅資金特別条項を利用できないとする扱いをしていますので、これを解消しない限り、個人再生は認可されません。

○マンションの管理費すら滞納するような状況では、再生計画が遂行される可能性にも疑いがあると判断されますので、個人再生申立をしたい方は、住宅ローンの支払は多少遅れてても、管理費だけはキチンと支払をしておかなければなりません。
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