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死者名義に登記されたままの不動産に権利登記する方法

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平成23年11月30日:初稿
○「不動産登記のない土地を時効取得で登記する方法如何」に続けて不動産登記の話を続けます。
 不動産登記には、表題登記と権利登記の2種がありますが、先ず表題登記で土地を特定し、次に権利登記でその土地の権利者を特定しますので、表題登記がないと権利登記も出来ません。この表題登記がない場合は、登記そのものがないということになり、「不動産登記のない土地を時効取得で登記する方法如何」で説明したとおり、実測図面等で土地を特定し、かつ、自己が時効取得等で権利者となったことを証明する資料を添付して表題登記申請することから始めます。

○実際、よくある事例は、表示登記も権利登記もあるけれども、実際の権利内容と異なっている場合です。AがBからB所有名義に登記されている甲土地を買い受け、その代金も支払い引渡も受けたのにAがB名義の所有権移転登記してくれない場合が典型です。この場合、BはAに対し、「甲土地についてAからBへ売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ」との訴えを提起して判決を取れば、この確定判決によってBが一方的に所有権移転登記手続が出来る事は言うまでもありません。

○問題は、Bが引渡を受けて使えることをよいことにこの所有権移転登記手続請求をせず放置し、A、B共に死去し、甲土地がBの相続人に何代も引き継がれ、例えば、Bの4代後のXが甲土地を相続承継して使用しており、売主Aも相続が4代も発生し、Aの相続人がY1からY30まで30人にも増え、この30人は全国に散らばっているような場合です。

○この場合、Xが甲土地を売却する必要が生じても、所有名義はAのままですから、所有権移転登記が出来ず、売却できません。実務で良くあるのは、甲土地が農地でその一部に国道が通ることになり、国から買収を要請された場合等に顕在化します。Xは、4代前BのAとの売買契約書を持っていれば売買を原因として、また、売買契約書がなくなっている場合は取得時効を原因として、Aの相続人Y1ら30名に対し所有権移転登記手続請求をして、その協力-通常実印を押印して印鑑登録証明書を添付した担当司法書士宛の委任状提出-を求めなければなりません。

○しかし、現実には全国に散らばったAの相続人30名に事情を話して、所有名義移転のための実印押印と印鑑登録証明書を添付した委任状を取得することは、不可能に近いものです。相続人30名にしてみれば、甲土地など全く関心外で、また、4代も前の祖先がしたことの尻ぬぐいで、見ず知らずのXに対し、印鑑登録証明書を提出することなど思いもよらないことであり、容易には提出してくれないからです。

○特に甲土地が農地であったような場合、その登記所有名義が、何代も前の売主名義のままに放置されている例、或いは、「先祖名義の土地を自分名義に登記したいとき」で説明したように何代も前の先祖名義に登記されたまま放置されている例が世間には相当多数あり、このような登記を現在の所有者X名義に登記する手続を依頼されたことは、相当数あります。

○私は、このような事例で、多くの相続人全員から印鑑登録証明書付き実印押印委任状を貰うことは不可能と諦め、前述の所有名義移転を求める訴えを提起しこの確定判決によって登記手続をする方法を取ります。最近の例では、50年以上前に20数名の共有土地から買い受け50数年間使用を継続して来るも登記は、その売主20数名のままに放置されていた事案を受任し、その売主20数名の相続人100数十名を相手に訴えを提起した事案があります。

○このような事案は,先ず、20数名の売主の相続人捜しから始まりますが、この相続人捜しは、提携している司法書士に依頼します。相続登記を専門にしている司法書士は相続人捜しに慣れているからです。相続人が100数十名も居る場合、結構、想定外の事例が出て来て苦労しますが,別コンテンツで紹介します。
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