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建物内賃借人自殺の責任範囲に関する判例全文紹介2

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平成22年 3月24日:初稿
○建物内賃借人自殺の責任範囲に関する判例全文紹介続きです。

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4 争点に関する当事者の主張
(1)争点(1)(Bの債務不履行の有無)について
ア 原告の主張

(ア)賃借人であるBは本件203号室を賃借中に同号室内において自殺したが,この行為は,賃貸目的物である本件203号室の使用収益に際しての善管注意義務に違反するものであり,債務不履行を構成する。

(イ)賃借人は,賃貸目的物を善良なる管理者と同様の注意義務をもって管理し,賃貸目的物の価値を減じることのないように使用収益すべき注意義務があるところ,本件203号室内において自殺をすれば,その後,本件203号室を借りようとする者が現れず,仮に相当期間経過後に貸すことができたとしても,賃料を相当程度廉価に押さえなければ借り手が現れないのが通常であると考えられ,また,建物を売却処分しようとしても相当な減額を強いられることになる。したがって,Bが本件203号室内で自殺したことは,賃借人としての善管注意義務違反に当たる。

(ウ)なお,賃貸借契約において,賃貸人は,賃貸目的物の経年劣化による価値の減少や不可抗力による賃貸目的物の滅失・毀損による損失は甘受するが,それ以上に賃貸目的物の利用に伴う価値の減少まで甘受して賃貸するものではない。

イ 被告Y1の主張
 上記ア(ア)の事実は,否認ないし争う。

ウ 被告Y2の主張
(ア)上記ア(ア)の事実は,否認ないし争う。

(イ)賃借人は賃貸借契約終了時に賃貸目的物を返還する義務を負うが,原則として物理的に賃貸目的物の返還があれば賃借人の債務の履行としては十分であり,賃貸目的物の物理的な損傷については責任を負う余地があるとしても,賃貸目的物に心理的あるいは価値的な影響を与えるような事由についてまで,これが生じないようにすべき義務を負っているものではない。したがって,賃借人であるBには,本件賃貸借契約に付随する義務として,本件203号室内で自殺しないように配慮すべき義務はなかったというべきである。

(2)争点(2)(被告Y2の連帯保証責任の範囲)について
ア 原告の主張

(ア)被告Y2は,本件連帯保証契約に基づき,本件賃貸借契約に基づくBの原告に対する一切の債務について連帯保証人として責任を負っている。

(イ)したがって,本件賃貸借契約の債務不履行による損害賠償債務である,Bの自殺により生じた原告の損害を賠償することは,本件連帯保証契約に基づく被告Y2の責任範囲に含まれる。

イ 被告Y2の主張
(ア)上記ア(ア)の事実のうち,被告Y2が「一切の債務」について責任を負っているとの部分は否認し,その余の事実は認め,同(イ)は争う。

(イ)仮に,Bが本件203号室で自殺したことが本件賃貸借契約の債務不履行に該当するとしても,被告Y2にはBが自殺しないように配慮すべき義務はないし,本件連帯保証契約の合理的意思解釈としても,被告Y2は賃料不払などについて連帯保証をするとの意思はあったが,Bが本件203号室で自殺することにより生じる損害についてまで連帯保証をする意思はなかったから,同損害は本件連帯保証契約による被告Y2の責任範囲には含まれない。

(3)争点(3)(原告の損害)について
ア 原告の主張

(ア)a 原告は,本件建物の各室を賃貸するに当たって,重要事項の説明として,本件203号室で自殺があったことを説明しなければならないが,この義務は本件建物が存続する限り免れないと考えられる。

b 本件建物は昭和63年11月新築の建物であり,30年間は賃貸可能であると考えられるところ,Bが自殺した平成18年10月からは,なお12年間の賃貸が可能であった。

c 建物内で自殺があった建物の売買の事案に関して,自殺から6年経過時の売買契約の解除を認めた裁判例と,自殺から7年経過時の売買契約の解除を認めなかった裁判例があることからすれば,6年間は自殺の影響を受けると考えられる。

d 時が経過すれば,自殺による嫌悪感も減少するものと考えられる。

(イ)以上の諸事情を総合考慮すると,
a 本件203号室は,当初2年間は賃貸することができず,その後4年間は賃料半額(3万円)での賃貸を強いられるものと考えられるから,原告には288万円の損害が生じることになる。
 (6万円×12か月×2年=144万円と3万円×12か月×4年=144万円の合計288万円)

b 本件建物は1階5室,2階5室の合計10室で構成されているところ,その内,本件203号室の両隣と階下の3室については,当初2年間は賃料半額(3万円),その後4年間は8割程度の賃料(4万8000円)での賃貸を強いられるものと考えれるから,原告には388万8000円の損害が生じることになる。
 (3万円×12か月×2年×3室=216万円と1万2000円×12か月×4年×3室=172万8000円の合計388万8000円)

(ウ)以上によれば,原告の損害は676万8000円である。

イ 被告Y1の主張
(ア)原告の主張は,争う。
(イ)賃貸目的物の部屋で賃借人が自殺した場合,その直後の当該部屋の賃貸借契約において,この事実が心理的な負担要因となることは否定しないが,その後の当該部屋の賃貸借契約上の不利益が全て賃借人の自殺と因果関係があるか否かは慎重に判断されるべきであり,当該賃貸目的物が所在する地域の賃貸物件に対する需要と供給の状況,当該賃貸目的物の客観的な状況(立地条件,老朽化)も考慮すべきである。
 原告が主張している賃料の値下げを要する部屋の範囲,賃料の値下げ金額,賃料の値下げを要する期間はいずれも過大であり,賃料の減額を要する部屋は本件203号室のみであり,賃料減額期間は一契約期間が2年であるから2年間で十分であると考えられる。

ウ 被告Y2の主張
(ア)原告の主張は,争う。
(イ)Bの自殺による原告の損害は本件203号室についてのみ認められるべきであり,これに,原告は本件203号室を従前月額6万円で賃貸していたところ現在は月額3万5000円で賃貸していることをふまえ,損害が発生する期間を2年間と仮定して,原告の損害は60万円が相当である(2万5000円×24か月=60万円)。


以上:2,585文字

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