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賃料増減額請求の要件-結構厳しい

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平成17年 9月 2日:初稿
借地借家法32条の借賃増減請求権についての規定は強行規定でこれに反する当事者間の特約-例えば3年ごとに一律5%増額する-は無効です。しかし、賃料の増減について特約が全て無効というわけではなく、算定方式とその算出結果が合理的で相当なものである場合は有効とされる場合も希にあります。

○賃料増減額請求をするのは先ず当事者間で協議しますが、協議が整わない場合、いきなり訴えを出すことは出来ず最初に調停を申し立てしなければなりません。離婚の訴えと同様の調停前置主義と言います。

○賃料増減額請求の要件として借地借家法32条
①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下
③その他の経済事情の変動
近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
の4つを挙げています。

○上記の建物と敷地の土地について、
①は、公租公課、維持修繕費等必要諸経費の増減
②は、価格の変動(賃料は価格の利回り部分「純賃料」と必要経費で構成)
③は、価格以外の変動-物価指数、国民所得、賃金指数の変動等
④は、近隣賃料「相場」と比較しての不相当性
を言います。

○実際実務において、弁護士だけで上記4要件を調査・吟味して増減金額の相当性を判断するのは極めて困難であり、調停から始まる法的手続を取る場合は、不動産鑑定士による賃料鑑定書が必要になります。不動産仲介業者の見積書を提出だけでは、なかなか目的を達することは出来ません。

○調停においては勿論訴えになっても、裁判官主導による和解のための協議をしますが、協議がととなわない場合、裁判官も賃料判定の専門家ではありませんので、不動産鑑定士による賃料鑑定書が必要になります。

○したがって賃料増減額請求は弁護士費用に加えて不動産鑑定士による賃料鑑定費用も必要になり、結構、裁判費用がかかり、且つ容易に目的を達することは出来ませんので、目的達成までのコストを慎重に判断するようにアドバイスしています。

以上:812文字

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