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賃貸借-明渡強制執行の実際例等

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平成17年 7月 3日:初稿
○賃料未払による賃借人に対する建物明渡請求の依頼は多数あり、多くの場合、昨日紹介した和解の形式で解決します。和解形式であってもその後約束した毎月の支払を1回でも怠った場合は、直ちに明渡を求める強制執行が出来ますので、判決を取った場合と変わりません。

○相当額の賃料を滞納している賃借人に対して、直ぐに判決を取ったとしても、判決に従って素直に明け渡してくれることは殆どありません。開き直って賃料未納のまま居座る例が多く、この場合強制執行手続を取らなければなりません。

○建物明渡の強制執行の申立をしても、執行官が実際に明渡執行に着手するまで執行官の仕事の混み具合にもよりますが、通常、1ヶ月程度かかります。
しかも執行官が最初に行うのは、建物を訪れ1ヶ月程度先に実際の執行の日を定めてそれまでに明け渡さなければ作業員を同行して明渡を執行するとの警告だけです。

○明渡執行日が決められると半分以上はそれまでに自発的に出て行きますが、普通の引越のように荷物を全部片付け綺麗にして出ることは先ずありません。必要最小限の荷物だけ運び出し、がらくたとなった荷物を置いていきます。ひどい例では家財道具等の荷物を全部そのまま残し、身体だけ出る場合もあり、更にひどくなるとこの期に及んでも居座ろうとして暴れ出し、執行を延期したなんて例もあります。

いずれにしても残された荷物等の運搬・清掃は賃貸人側の費用で行います。これまではその荷物を賃貸人側の費用で倉庫を借りて1ヶ月程度保管して、1ヶ月後に競売にかけ、賃貸人側で競落して、賃貸人側の費用負担で処分します。

○当事務所扱い例では5万円の賃料で貸した一戸建の建物明渡に当たり、トラック3台分にもなる家財道具全部を倉庫に保管し、1ヶ月後に全て賃借人が競落して処分し、これらの作業員費用、倉庫料、処分費用等執行費用だけで60万円以上かかった例もあります。

今般、明渡期限を1ヶ月後に定め、その期限日に残置物の競売も同時に出来るように執行法が改正されました。
そこで残置物の倉庫保管は不要となる場合も出て来ましたが、いずれにしても強制執行実現には相当に費用がかかります。

○そこで昨日紹介した和解例は、何れ約束違反があり強制執行せざるを得なくなるとしても、その間、一時的に賃貸借を継続して賃料を少しでも支払わせ、予想される強制執行費用に充当する意味もあります。
(この話題、後日に続けます。)

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