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住宅販売会社の売買代金債権や建築会社の請負代金債権

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平成20年 3月 9日:初稿
○個人再生手続とは、典型例は、毎月10万円程度の住宅ローンがあるところ、更に数百万円のサラ金クレジット債務を抱え、その約束通りの返済が困難になったが住宅ローンだけは何とか支払を継続して住宅を維持したい場合に、サラ金クレジット債務について原則として2割だけ支払いその余の免除を受ける制度です。

○この住宅ローンとは、「住宅資金貸付債権」と呼ばれていますが、その内容については、「個人再生の基礎の基礎-住宅ローン債権に関する特則1」に記載したとおりで、「住宅(敷地を含む)の建設,購入または改良に必要な資金の借入であり、分割払いの定めがある」ものです。

○滅多にありませんが、債務者が所有している住宅に付されている抵当権の被担保債権が、この「住宅資金貸付債権」ではなく、住宅販売会社の「売買代金債権」や建築会社の「請負代金債権」であるような場合、「住宅資金特別条項」を定めることはできないかどうかが問題になります。この場合、「資金の借入」金ではなく、形式的には、「住宅資金貸付債権」に該当しないからです。

○民事再生法第196条第3号で、「住宅資金貸付債権」とは「住宅の建設若しくは購入に必要な資金(住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。)又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当該債権又は当該債権に係る債務の保証人(保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。)の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。」と、また第5号で「住宅資金貸付契約」は、「住宅資金貸付債権に係る資金の貸付契約をいう。」と定義されています。

○この条文の文理解釈(文言に忠実な解釈)では、住宅資金特別条項の対象とできるのは、金融機関等から住宅購入資金等を金銭消費貸借契約によって借り入れ、その債務又はその債務の保証債務を担保するための抵当権を設定した場合に限られ、住宅を販売会社等から分割払で購入し、その売買代金債務を担保するために抵当権を設定したような場合には、住宅資金特別条項は定められない、ということになります。

○仙台地方裁判所第4民事部では、①債務者の住宅を確保するという住宅資金特別条項の目的からすれば、被担保債権の種類を貸付債権に限定する必然性は乏しく、②立法の際も、特に貸付債権以外の場合を除外することについては議論されていなかったこと、③全国の主な裁判所においても、貸付債権以外の債権を被担保債権とする抵当権についても住宅資金特別条項の利用を認めた例があること、などから貸付債権以外の場合についても、柔軟に対応するとのことです。

○但し、対象となるのはこれまでどおり住宅の購入、建築、増改築等に要した費用に係るものに限られ、他の用途での借入れ等を担保するための抵当権は対象とならず、また、抵当権者の範囲について、すべての住宅販売会社について認めるか、都市基盤整備公団や住宅供給公社といった公的機関に限るかなどについては各裁判所で取扱いが異なっているとのことえ、ケースバイケースで個別に検討するそうです。いずれにしても、住宅ローンに限らず、住宅の売買代金或いは請負代金の分割支払債務の担保がついている場合も、個人再生申立の余地はあります。
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