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オーバーローンで剰余価値のない不動産共有判断判例全文紹介3

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平成25年 6月15日:初稿
○「オーバーローンで剰余価値のない不動産共有判断判例全文紹介2」の続きで、平成24年12月27日東京地裁判決(判時2179号78頁)の結論である裁判所の判断部分です。
判決では、元妻Bの言い分をほぼ全面的に認めました。極めて妥当な判決ですが、元夫Aが控訴しており、控訴審での判決も注目されます。

○夫婦共同生活中に共同生活から生じる収入によって得た財産は、原則共有であり、夫婦関係解消即ち離婚時には、財産分与として原則2分1に分配します。ところがオーバーローン不動産は、剰余価値がないとして財産分与の対象になりません。しかし、住宅ローン支払について妻の貢献があり、且つ、妻も一部頭金を出しているような場合、どのように清算するか大変難しい問題が生じます。本判決はこれに明快な回答を出しています。

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第三 当裁判所の判断
一 争点(1)(本件建物は原告が単独所有しているか)について

(1)そもそも、夫婦間の財産分与は、夫婦共同生活中の共通の財産の清算であり、財産分与の対象とされた財産を金銭的に評価し、そこから負債を控除し、なお積極財産が残る場合に、特段の事情がない限り、その2分の1に相当する額を相互に分与しあうことで、夫婦間の実質的公平を図る制度である。

 ところが、住宅ローン残高が不動産価値を上回るいわゆるオーバーローンの不動産や、不動産の価値と住宅ローン残高がほぼ同程度であるとして残余価値がないと評価された不動産は、積極財産として金銭評価されることがないため、夫婦間の離婚訴訟の財産分与の手続においては、清算の対象とはならない。その結果、夫婦共有財産と判断された不動産について清算が未了のままとなる事態が生じ得るが、この場合、不動産の購入にあたって自己の特有財産から出捐をした当事者は、かかる出捐をした金員につき、離婚訴訟においては、その清算につき判断がなされないまま財産分与額を定められてしまい、他方で、たまたま当該不動産の登記名義を有していた相手方当事者は、出捐者の損失のもとで不動産の財産的価値のすべてを保有し続けることができるという極めて不公平な事態を招来することになる。

 そこで、夫婦の一方がその特有財産から不動産売買代金を支出したような場合には、当該不動産が財産分与の計算においてオーバーローン又は残余価値なしと評価され、財産分与の対象財産から外されたとしても、離婚訴訟を担当した裁判所が特有財産から支出された金員につき何ら審理判断をしていない以上、離婚の際の財産分与とは別に、当該不動産の共有関係について審理判断がされるべきである。

(2)これを本件についてみるに、証拠〈省略〉によれば、本件控訴審判決を担当した東京高等裁判所は、本件不動産に関して残余価値は0円と評価するのが相当である旨判断し、財産分与額の計算に際し、本件不動産をその対象から外し、原告名義の預金のみを財産分与の対象としており、そのため、本件不動産については、原告被告間の離婚訴訟における財産分与の規律において処理がされていないことが認められるから、離婚訴訟の財産分与とは別個に権利関係を確定し、その清算に関する処理がされるべきである。

 そして、前記第二の一の前提事実に証拠〈省略〉を総合すれば、
①被告は、原告と被告が本件不動産を購入・建築するにあたり、自らが婚姻前に貯蓄した預金を解約して800万円を出捐しており、これは被告の固有財産から支払われたものといえること、

②原告は、被告との婚姻期間中の平成16年3月から、本件不動産の購入時に融資を受けた住宅ローンの支払を開始しており、この住宅ローンの返済は原告の給与が原資となっているところ、原告と被告が婚姻関係にあった時期(別居時を除く。)の原告の給与は夫婦共有財産に属するものであるから、平成16年3月から別居開始時である平成20年5月26日までの間に支払われた住宅ローンの返済総額581万7203円の半分に相当する290万8601円については、被告の固有財産により支払われたものと評価できること、

③原告と被告が別居した後の平成20年12月当時、年間約1000万円の収入があった原告の収入状況からすれば、当時3歳と0歳の子2人を養育していた被告に対して支払われるべき婚姻費用は本来月額約20万円と定められるべきものであったこと、しかるに、当時、原告が本件不動産の住宅ローンを支払っており、その額が年間約130万円程度に上ることや、被告が本件不動産に居住していたこと等を踏まえ、原告の住宅ローン支払分のうち月額約10万円分は原告から被告に支払われるべき婚姻費用の支払分とみなすことができるとして、平成20年12月以降原告から被告に支払われるべき婚姻費用は月額10万円と定められたと推認できること、かかる経緯によれば、婚姻費用の支払が開始された平成20年12月から、離婚が成立した平成22年9月までの1年10か月の間に返済された住宅ローンのうち合計220万円(一か月あたり10万円の22か月分)については、被告に婚姻費用として支払われる代わりに住宅ローンの支払に充てられたものとみることができるから、被告の固有財産から支払われたものと評価できること、

以上のとおりであり、本件不動産に関しては、被告の固有財産1310万8601円がその支払に充てられたものと評価することができる。
 したがって、証拠〈省略〉から認められる本件不動産の評価額に照らせば、本件不動産のうち少なくとも持分3分の1については、被告の持分に属するものであることが認められる。


(3)そして、共有物の持分の価格が過半数を超える者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡しを請求することはできないから(最高裁昭和41年5月19日第一小法廷判決・民集20巻5号947頁)、本件不動産の持分3分の2を有する原告は、本件不動産の持分3分の1を有する被告に対し、所有権(持分権)に基づき、当然には、本件建物の明渡しを求めることはできないというべきである。

二 争点(2)(本件建物の1か月あたりの使用料相当損害金の額)について
(1) 証拠〈省略〉により認められる本件不動産の所在場所、本件建物の建築時からの経過年数をはじめ、本件建物の床面積、土地の地積等を総合すれば、本件建物全体の1か月あたりの使用料相当損害金は15万円と認めるのが相当である。

(2) そして、被告は、平成24年5月7日以降、本件建物のうち被告持分(3分の1)を超える持分3分の2(原告持分)の部分については、権原なくして占有していることが明らかであり、これは原告持分権を侵害する不法行為にあたるから、原告は、被告に対し、不法行為に基づき、平成24年5月7日以降本件建物明渡済みまで月額10万円の割合による使用料相当損害金の支払を求めることができるというべきである。

三 結論
 以上によれば、原告の本訴請求は、被告に対し、本件建物の持分権侵害の不法行為に基づく損害賠償として、平成24年5月7日から本件建物明渡済みまで月額10万円の割合による使用料相当損害金の支払を求める限度で理由があるからこれを認容し、その余はいずれも理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担について民事訴訟法61条、64条本文を、仮執行宣言について同法259条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
 (裁判官 飯野里朗)
別紙 物件目録〈省略〉

以上:3,099文字

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