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離婚時の不動産所有権移転と税金-節約方法

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平成22年 2月12日:初稿
○「離婚時の不動産所有権移転と税金-原則譲渡所得」記載の通り、離婚時に財産分与或いは慰謝料代物弁済として不動産を譲渡すると、原則として、不動産所有権を取得した側ではなく、譲渡した側に譲渡所得税が課税されます。不動産所有権を失った挙げ句に税金がかかるのですから、正に踏んだり蹴ったりですので注意が必要です。

○では、離婚時に財産分与或いは慰謝料代物弁済として不動産を譲渡しても、税金がかからない方法はないでしょうか。それは一般の不動産譲渡所得税控除と同じであり、取得価格が譲渡価格を上回るなどして、譲渡益がなければ譲渡所得税はかかりません。ですから、譲渡する本人が住宅ローンを組んで購入した不動産であれば,譲渡所得が発生することは先ずありません。

○問題は親から相続したとか,誰かに贈与されたとか取得価格がゼロの場合や、相当昔に安い価格で取得した場合で譲渡益が発生する場合です。この場合の不動産譲渡所得税がかからない方法は、居住用資産譲渡の特例か夫婦間贈与の特例があります。これらを解説するHPは山のようにありますが、以下、私の備忘録です。

・居住用資産譲渡の特例
譲渡益3000万円までは、譲渡益から控除されますが、譲渡者本人が,現にその居住用に使っている不動産であり、例えば夫が別居して他の不動産に居住している場合に、妻が居住している夫所有不動産は夫の居住用資産には該当せず、この特例は適用されません。
また、譲渡の相手方が配偶者・直系血族・同一生計の親族・同族会社などの場合は適用されませんので、妻の地位にある時点での財産分与、慰謝料代物弁済として譲渡する場合はこの特例は使えないことになります。
ですから、財産分与にしても慰謝料にしても先ず離婚して妻の地位を喪失した相手に対する譲渡することにすれば、適用されます

・夫婦間贈与の特例
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。
 特例を受けるための適用要件は、
①夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
②配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は国内の居住用不動産を取得するための金銭であること
③贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
 夫婦間贈与は、あくまで夫婦の地位にあるもの同士の贈与ですから、離婚時に贈与するに当たっては、あくまで離婚前に贈与する形式とする離婚調停調書或いは離婚協議書にする必要があります。

不動産価格は、建物は固定資産評価証明書価格を、不動産は路線価を基準として算出します。
以上:1,191文字

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